Quan es realitza una compravenda d’un immoble es procedeix també a un contracte d’arres. Tot i que el nom del terme pugui portar a confusió, no es tracta d’un matrimoni de cap tipus, sinó d’una quantitat de diners que el comprador ofereix al venedor per reafirmar el seu objectiu de compra. Es tracta, per tant, d’una garantia de pagament en el temps establert i acordat per ambdues parts.
Ara bé, quin és el termini per escriturar des del contracte d’arres? El fet de procedir a aquest tipus de contracte no significa que la casa estigui a nom del nou propietari, sinó que més aviat es reflecteix la seva intenció de compra. Vegem tots els detalls del que es requereix a l’hora de formalitzar la venda d’un habitatge.
Què és un contracte d’arres?
Com hem comentat, aquest tipus d’acords es realitzen abans de la compra d’un immoble i serveixen per mostrar el compromís del comprador al venedor. Així s’assegura que ambdues parts compleixin amb les condicions acordades per a la futura transacció. Com que ni totes les cases ni totes les condicions dels contractes són exactament iguals, és necessari tenir diverses tipologies per utilitzar la que més s’adeqüi a la nostra pròpia situació. Aquestes són:
Arres penitencials
Permeten que qualsevol de les parts pugui desistir del contracte sense necessitat de justificar la seva decisió. Si el comprador es retira, perd la quantitat lliurada, i si és el venedor qui desisteix, ha de tornar al comprador el doble de la quantitat rebuda.
Arres confirmatòries
Actuen com una confirmació del compromís per ambdues parts a l’hora de complir amb el contracte de compravenda. Si alguna de les parts es retracta, l’altra podrà exigir el compliment del contracte o rescindir-lo amb dret a reclamar danys i perjudicis.
Arres penals
Estableixen una penalització específica per al cas d’incompliment del contracte per qualsevol de les parts. A aquesta se li suma la possibilitat d’exigir el compliment del contracte o la seva resolució.
Un contracte d’arres proporcionarà una major seguretat jurídica a ambdues parts, assegurarà el compromís d’ambdues parts amb la futura compravenda i establirà les conseqüències en cas d’incompliment. D’aquí que solgui ser tan recurrent a l’hora de comprar i/o vendre un immoble a Espanya. Normalment el contracte d’arres estableix que el comprador haurà de lliurar un avançament d’entre el 10% i el 15% del preu de l’habitatge.
Parts del contracte d’arres
Abans d’explicar quin és el termini per escriturar des del contracte d’arres, és necessari entendre quin element el compon. És completament necessari que ambdues parts comprenguin i acordin els termes de la futura compravenda de l’immoble. Primer també serà necessari saber si el tipus de compravenda que es farà és o no una permuta, i posteriorment investigar el contracte d’arres depenent de la situació en què es troben ambdues parts. Per això, és moment d’explicar la seva estructura habitual:
Identificació de les parts
En aquesta primera secció hauran d’aparèixer les dades personals del comprador i del venedor, incloent-hi noms complets, adreces i números d’identificació (DNI, NIE, etc.).
Descripció de l’immoble
En segon lloc, és necessari especificar els detalls del bé immoble objecte de la compravenda, incloent-hi adreça, superfície, característiques principals i referències cadastrals.
Preu de la compravenda
Per descomptat, no pot faltar el preu total acordat per a la compravenda de l’immoble. Hem de tenir en compte el fet que ser autopromotor a Espanya pot significar un lleuger descompte, una cosa que ambdues parts hauran de discutir.
Quantitat de les arres
Aquest punt fa referència a la quantitat lliurada al venedor en concepte d’arres (entre el 10% i el 15% del preu de l’habitatge).
Termini per formalitzar la compravenda
És necessari deixar constància per escrit de la data límit per a la signatura del contracte de compravenda, davant de notari. Igualment, s’hauran d’acordar les conseqüències que una de les parts decideixi desistir del contracte abans de la formalització de la compravenda. Aquí s’inclouen la pèrdua de les arres per part del comprador o la devolució del doble de les arres per part del venedor.
Tipus d’arres pactades
El contracte d’arres especifica el tipus de les mateixes (confirmatòries, penals o penitencials) i les conseqüències legals associades a cadascuna d’elles.
Obligacions de les parts
Les responsabilitats i obligacions tant del comprador com del venedor fins a la formalització del contracte de compravenda.
Pròrroga del termini
S’inclouen, tot i que no hagin de fer-se servir, les condicions sota les quals es podria prorrogar el termini per a la formalització de la compravenda.
Resolució de disputes
Mecanismes per a la resolució de qualsevol disputa que pugui sorgir en relació amb el contracte d’arres.
Signatura de les parts
La part final del contracte d’arres finalitza amb les signatures del comprador i del venedor, i en alguns casos, la d’un testimoni o notari.
Annexos
Qualsevol document addicional que es consideri rellevant, com un plànol de l’immoble, una còpia del títol de propietat, etc., s’afegirà en aquest apartat.
A més de tots els punts que acabem de comentar, també s’han d’acordar altres consideracions, com les despeses addicionals (qui assumirà les despeses de la transacció) o les clàusules que indiquin l’estat de l’immoble en el moment de la venda, incloent-hi possibles càrregues o gravàmens. D’aquesta manera, s’assegura que el contracte d’arres sigui clar i precís, protegint els interessos de les dues parts fins a la formalització de la compravenda.
Quin és el termini per escriturar des del contracte d’arres?
No existeix un temps fix establert per escriturar l’habitatge des de la signatura del contracte d’arres, encara que solen fixar-se 90 dies. Durant aquest període ambdues parts hauran de posar-se d’acord sobre el temps que necessitaran per poder finalitzar tot el paperassa i les gestions prèvies al contracte de compravenda (concessió de la hipoteca, disposició de l’immoble buidant-se del seu contingut, investigar l’IVA que tindrà (sobretot si és un habitatge nou), entre d’altres).
Sempre sol recomanar-se que, tot i que solen establir-se 90 dies, s’acordin els dies que permetin poder realitzar totes les gestions en pau i sense disputes. Cal tenir en compte que el termini fixat és màxim, però no impedeix que l’habitatge s’escripturi abans que acabi. De totes maneres, és possible ampliar-lo si va a finalitzar el termini i cap de les dues parts ha completat els preparatius. Això sí, per a això s’han de complir certs requisits:
- Que comprador i venedor estiguin d’acord.
- Que ambdues parts actuïn de bona fe i facin tot el possible per complir amb el termini inicial.
- Que la possibilitat de pròrroga estigui contemplada en un annex del contracte d’arres.
Què passa si el contracte d’arres caduca?
El contracte d’arres té un termini determinat que ha de ser respectat per ambdues parts fins a la signatura del document de compravenda davant un notari. Comprador i venedor tenen fins a aquesta data per deixar tots els papers en ordre i arribar a un acord convenient. Quan el termini finalitzi es poden donar les següents situacions:
- Si el comprador no ha col·laborat per completar la compravenda perdrà la senyal lliurada en concepte d’arres.
- Si el venedor se’n desentén i el contracte venç haurà de tornar la quantitat per duplicat.
- Depenent del tipus d’arres signat també es podrà exigir el compliment del contracte i sol·licitar una indemnització.
Si veiem que ens estem acostant a aquesta situació el millor és proposar una pròrroga, especialment si, per qualsevol motiu, el procés sembla que tindrà una durada superior a l’acordada i ambdues parts desitgen continuar amb la compravenda. Per a això s’han de considerar de nou les raons per a la pròrroga i la bona fe de les parts. El motiu és un dels punts més importants, ja que determinarà la fixació d’una nova data.
Conseqüències en els 3 tipus de contracte
Si malgrat tots els intents d’ambdues parts per complir amb el termini per escriturar des del contracte d’arres pactat, aquest transcorre sense que es formalitzi la compravenda, els efectes previstos en el contracte d’arres començaran a posar-se en marxa. Aquests variaran depenent del tipus que s’hagi pactat i si l’incompliment és per part del comprador o del venedor:
Termini amb arres confirmatòries
S’entén per defecte si les parts no han especificat cap altre al contracte. En aquest cas el comprador lliura al venedor una quantitat de diners com a avançament a compte del preu total de l’habitatge, que actua com a garantia del compromís de celebrar la compravenda. El seu objectiu és assegurar la venda futura.
Si transcorre el termini pactat i la compravenda no es produeix es considera un incompliment i ambdues parts poden obligar-se a complir el compromís acordat i exigir una indemnització per danys i perjudicis, a més del pagament dels interessos corresponents.
Termini amb arres penals
Les arres penals actuen com a indemnització per danys i perjudicis per a la part perjudicada per l’incompliment de l’altra part. D’aquesta manera es fixa una quantitat que la part que no compleixi amb el contracte haurà de pagar si la venda no es formalitza. Aquesta pot coincidir amb la lliurada en concepte d’arres o ser diferent.
Les parts, a més, no es deslliuren del seu deure de complir amb l’acordat i podran obligar-se mútuament a formalitzar el contracte de compravenda. És necessari especificar al contracte si el deutor pot deslliurar-se del compliment de l’obligació pagant la pena o si l’acreedora pot exigir juntament amb el compliment de l’obligació (article 1153 del Codi Civil).
Termini amb arres penitencials
Aquest tipus és l’únic contemplat expressament al Codi Civil. Si es pacten arres penitencials, tant el comprador com el venedor poden desistir del contracte sense al·legar cap causa abans que venci el termini acordat.
En cas de desistiment o incompliment de l’obligació de formalitzar la compravenda al terme del termini, la part perjudicada rebrà una compensació. Si incompleix el comprador, perdrà els diners lliurats com a arres. Si incompleix el venedor, haurà de tornar al comprador el doble de l’import de les arres (article 1454 del Codi Civil).
A causa de la major llibertat que aquest tipus d’arres ofereix als contractants, la jurisprudència interpreta de manera restrictiva i només considera que es tracta d’arres penitencials si ambdues parts ho han deixat expressat específicament al contracte. En cas contrari, es consideraran arres confirmatòries.
Vas a realitzar una compravenda d’un immoble i no saps gaire bé quin és el termini per escriturar des del contracte d’arres o com funciona aquest últim? Necessites l’assessoria d’un servei d’administració de finques i d’un equip capaç de solucionar qualsevol altre problema. A Blegal tenim totes les eines i professionals que puguis necessitar per ajudar-te en una compravenda.
Si vols que comencem a investigar el teu cas només has de posar-te en contacte amb el nostre equip, que es posarà a treballar per ajudar-te en el que necessitis de manera personalitzada. No et quedis amb cap dubte i escriu-nos!
