Quan parlem d’un habitatge solen venir-nos a la ment paraules com a arrendador, arrendatari, propietari o inquilí. No solem pensar en altres termes que poden acompanyar a una casa, com l’usdefruit d’un habitatge. Encara que gairebé totes les paraules anteriors han de veure amb guanyar o gastar diners, la persona usufructuària simplement adquireix un dret que li permet gaudir d’alguna cosa que no té perquè pertànyer-li.
Vols saber més d’aquest dret i com es pot adquirir? Et comptem tot el que necessites saber per si en algun moment et nomenen usufructuari d’un bé.
Què és l’usdefruit d’un habitatge?
Parlem d’una casa perquè, normalment, és el bé què més es deixa en usdefruit, però pot ser en realitat qualsevol cosa. Es tracta del dret (no hi ha obligació) d’utilitzar i gaudir de, en aquest cas, un immoble, sense ser el seu propietari. Per a poder gaudir d’aquest dret és necessari que, quan una persona mori, deixi constància en el seu testament que vol que algú sigui usufructuari d’algun dels seus béns. La persona triada passarà a ser usufructuari, mentre que el propietari real de l’immoble serà el nus propietari. Serà amo de l’immoble però no podrà gaudir ni manar d’ell. Aquest tipus de situacions es donen en abundància en herències i testaments. Té unes condicions legals molt particulars.
Encara que hi ha casos en els quals el dret d’usdefruit pot arribar a ser vitalici, el normal és que tingui un límit de 30 anys per a les persones jurídiques (corporacions, societats, empreses etc). Quan aquest dret és cap a un família o cap a la parella de la persona morta sol ser vitalici. Aquest concepte es pot aplicar tant a habitatges normals i corrents com a zones comunes en comunitats residencials, locals comercials, garatges etc.
Si, com a persona usufructuària volguessis, per exemple, viure en l’habitatge heretat, no tindries cap problema. Com a usufructuari, qualsevol benefici que generi l’immoble aniria a parar a tu, per la qual cosa moltes de les persones que adquireixen aquest dret lloguen els habitatges. Poden obtenir rendes per l’immoble tret que en el testament s’hagi establert límits a aquest dret. Això sí, no tot és positiu: l’usufructuari haurà d’assumir la càrrega fiscal de l’immoble en heretar-lo. Haurà de fer front al pagament de l’impost de successions, a l’IBI i a altres obligacions.
Una d’elles és retornar l’espai en les mateixes condicions en les quals se li va donar. Per això, abans de lliurar l’habitatge, es detallen i taxen tots els béns de l’immoble per a saber com estava tot i què hi havia allí abans que ningú entre a viure o es llogui. El manteniment i la reparació de l’habitatge també seran responsabilitat de l’usufructuari.
Com s’obté?
Actualment existeixen 3 opcions per les quals es pot aconseguir l’usdefruit d’un habitatge:
- Herència: és l’opció més habitual, ja que, per llei, el vidu o vídua té dret a gaudir de l’usdefruit de l’habitatge per a tota la vida (vitalici). Els fills mai podran tirar de l’habitatge al vidu o vídua, que tindrà dret al seu ús i fins i tot al lloguer d’aquesta. En aquest cas necessitarem saber quant costa aquest usdefruit per a saber quins impostos hem de pagar. Et deixem aquest article perquè, si és aquest el teu cas, puguis calcular el teu piropio usdefruit.
- Contracte privat: una altra de les opcions és realitzar un contracte privat que regeixi l’usdefruit. Qualsevol persona viva pot decidir realitzar un contracte privat, solament hauria de manar-lo redactar i establir els terminis que es prefereixin. També es pot signar per un usdefruit en vida, però no és comuna.
- Prescripció: aquesta última opció és també la menys habitual. Pot ocórrer que una persona que utilitzi un bé durant un nombre determinat d’anys acabi convertint-se, per llei, en usufructuari per prescripció.
Drets i obligacions de l’usufructuari
Malgrat que el dret d’usdefruit ofereix un gran avantatge (disposar d’un bé sense ser el seu propietari), existeixen altres drets que ha de conèixer. Té, com hem esmentat, el ple dret d’ús o gaudi de la cosa i pot percebre els fruits naturals, industrials i civils de les accessions i servituds. No podrà, no obstant això, percebre el fruit dels productes dels mateixos ni dels tresors, tret que hi hagi un pacte en contra.
Passem ara a conèixer les obligacions de l’usufructuari:
- Haurà de redactar un inventari abans de poder gaudir dels béns de l’usdefruit en qüestió. Haurà de taxar els béns mobles i donar constància de l’estat d’aquests. Amb això es garanteix la seva restitució i, si fos necessari, una indemnització.
- Excepte els pares, tothom té l’obligació d’atorgar una fiança per a garantir que tot s’utilitzarà amb la deguda moderació. Si existeix una fiança i hi ha algun mal en la propietat, el causant del desastre haurà de restituir al propietari les seves accessions, ni empitjorades ni deteriorades per la seva negligència.
- Pagament de contribucions i càrregues ordinàries.
- L’usufructuari haurà de fer-se càrrec de les reparacions indispensables que l’habitatge necessiti per a mantenir-la amb unes condicions basi. Tret que aquesta necessitat provingui de de la vellesa, del vici intrínsec o de la deterioració greu anterior a l’usdefruit.
- Haurà de donar part al propietari sobre la perturbació del seu dret.
Es pot comprar l’usdefruit d’un habitatge?
Sí, és possible comprar aquest dret. Però existeixen unes certes característiques o condicions que es requereixen perquè això ocorri. Si solament es compra l’usdefruit (i no la nua propietat), el dret al mateix del comprador finalitzaria amb la defunció del primer usufructuari (si fos vitalici) o amb el venciment de l’usdefruit (si fos temporal).
També es pot adquirir l’usdefruit d’un habitatge a l’usufructuari i la nua propietat de la mateixa al nus propietari. D’aquesta manera, una única persona reuniria tots dos drets alhora. Tindria ple domini del bé. Això fa que, per tant, el dret desaparegui, ja que és propietària i pot beneficiar-se de l’habitatge alhora.
El nus propietari mai podrà vendre l’habitatge sense posseir també el dret d’usdefruit sobre ella. Així mateix, l’usufructuari tampoc podrà vendre la plena propietat, ja que tècnicament no és el propietari. El més rendible, tant per a un com per a un altre, és que venguin els drets de cadascun a un tercer de mutu acord.
Aquest tercer participant es convertiria en el propietari de l’habitatge sense cap mena de limitació. També es pot adquirir l’usdefruit d’un habitatge sent ja els propietaris de la mateixa per a disposar del ple domini del bé.
Sigui com sigui la solució triada, l’usufructuari rebrà, per llei, una contraprestació econòmica per la venda del seu dret. El d’usdefruit és un concepte jurídic complex i amb molts racons. Et recomanem que, si et trobes en la posició de gaudir d’aquest dret, contractis els serveis legals d’un equip d’advocats perquè t’ajudin amb qualsevol problema o dubte.
Pot extingir-se l’usdefruit d’un habitatge?
La resposta simple és: sí, el dret d’usdefruit acabi extingint-se. Pot deure’s a causes ‘naturals’ o a ‘artificials’. Vegem els supòsits possibles:
Mort de l’usufructuari. En el cas de l’usdefruit vitalici, el dret s’extingeix amb la mort de l’usufructuari. Existeixen, no obstant això, alguna excepcions, recollides en els articles 521 i 781 del Codi Civil. El primer explica que l’usdefruit a favor de diverses persones no s’extingirà fins a la mort de tots els usufructuaris. El segon fa referència la possibilitat que es produeixi la defunció de l’usufructuari. En aquest cas, l’usdefruit no es transmet als seus hereus tret que es venja establert prèviament per les parts.
Expiració del termini. L’usdefruit s’extingeix de manera natural quan expira el termini amb el qual la persona el va constituir. També es pot extingeix en cas de compliment de la condició resolutòria o si l’usufructuari mor abans que finalitzi el termini.
Consolidació de l’usdefruit i la nua propietat en una mateixa persona. Hem explicat més amunt que és possible que el dret d’usdefruit i el de nua propietat es consolidin en una sola persona. Aquest fet es pot aconseguir gràcies a un pacte entre l’usufructuari i el nus propietari. L’usufructuari rebria una contraprestació en diners.
Renúncia de l’usufructuari. Existeix la possibilitat, encara que no és l’habitual, que l’usufructuari renunciï a l’usdefruit. En aquests casos és al nus propietari a qui pararan les facultats d’ús i gaudi de l’habitatge. Aquest supòsit té algunes limitacions: si la renúncia es realitza en frau de creditors, es podrà demanar la rescissió, i si l’usdefruit està hipotecat, no s’extingirà la hipoteca fins que es realitzi el pagament.
Pèrdua total de la cosa objecte de l’usdefruit. Encara que és lògic, és necessari comentar-ho: si es pot la cosa objecte d’usdefruit, es perd el dret. Aquesta pèrdua pot ser parcial, o bé, total. Segons el Codi Civil (article 1122) la pèrdua total fa referència a quan pereix i no es pot recuperar. L’article 514 del Codi Civil explica que si el bé es perdés solament en part, el dret d’usdefruit continuaria en aquella restant.
Resolució del dret del constituent. Significa que ningú pot transmetre més drets a un altre sobre aquells que ja té sobre l’habitatge o bé.
Prescripció. Aquest supòsit es regeix per les regles de prescripció extintiva. En el cas dels béns immobles es fixa un termini de 30 anys.
Expropiació forçosa. En aquest cas es perd la propietat i, per tant, el dret d’usdefruit s’extingeix. En cas que el bé es expropie per raons d’utilitat pública, el propietari té el dret que se li compensi per l’expropiació. Té l’opció de:
- Que la hi canviïn amb una altra cosa d’igual valor.
- Que se li aboni l’interès legal de l’import de la indemnització durant el temps que hagi de durar l’usdefruit. Si el propietari opta per la segona opció, haurà d’afermar el pagament dels crèdits.
Si estàs passant per un tràmit d’herències i necessites ajuda i assessoria amb el dret d’usdefruit en un habitatge o amb qualsevol altre tema relacionat, en Blegal pots comptar amb un advocat en exclusivitat. T’oferim un servei pròxim i professional adaptat a les teves necessitats, amb els avantatges que dona treballar en el marc d’un grup d’amplis serveis. Més de 2.000 empreses i negocis ja confien en nosaltres. Pots posar-te en contacte amb el nostre equip estarem encantat d’ajudar-te en tot el que puguem.
