Normalment, quan volem canviar-nos de casa de forma indefinida, el que fem és vendre el nostre actual habitatge per poder costejar-nos el ‘canvi’ i obtenir els diners per comprar la segona. No obstant, hi ha un petit ‘truc’ que ens pot ajudar a estrenar llar sense haver de passar per aquest procés.
Si no l’havies escoltat abans, pren nota del terme, ja que pot ser el senyal que necessitaves per mudar-te a aquest àtic que tant t’agrada o donar-li un gir a la teva vida i traslladar-te a una zona més rural: la permuta d’habitatges entre particulars. Aquest acord entre propietaris pot ajudar a no haver de passar per tot el tràmit de venda i compra d’habitatges, a més de la burocràcia que ells comporta. Necessites saber ja com fer-ho? T’ho expliquem!
En què consisteix la permuta d’habitatges entre particulars?
El terme permuta fa referència a l’ intercanvi, en aquest cas d’ habitatges o propietats immobiliàries entre 2 particulars que tinguin aquesta casa al seu nom. El Codi Civil recull aquesta possibilitat en l’ article 1538, en el qual s’ explica que ambdós propietaris es pot intercanviar, si hi estan d’ acord, un habitatge per una altra sense cap tramitació o guany econòmic llevat que el valor d’ una propietat sigui més gran que l’ altra.
Sí que hi ha una condició perquè el tracte sigui el més just possible: ambdós habitatges han de tenir un valor de mercat similar. En cas contrari, l’amo de la casa de menys valor haurà de pagar la diferència, transformant el contracte de permuta en un contracte mixt entre permuta i compravenda.
Encara que el preu de totes dues sigui més o menys similar i no hi hagi d’ haver compensació econòmica, aquesta operació és similar a una compravenda d’ un habitatge. Els impostos, per tant, seran també semblants. Vegem què caldria pagar per fer la transacció correctament:
- Impost de Transmissions Patrimonials. Tindrà un valor o un altre depenent de la comunitat autònoma en la qual estiguin ambdós habitatges.
- Impost d’ Actes Jurídics Documentats, que gravarà els documents notarials.
- Plusvàlua municipal, que emprenyarà la revalorització del terreny de l’ habitatge des de la seva compra fins a la seva venda o transmissió. Això sí, només s’ haurà de pagar si es produeix un augment del valor del terreny.
- IRPF. Per suposat, el guany o pèrdua patrimonial que es produeixi del preu d’ adquisició de l’ habitatge i del qual s’ ha acordat en la permuta s’ haurà de seguir declarant.
A més de tots aquests deures, també s’haurà de pagar el necessari a una notaria (honoraris de notaria, despeses registrals i gestions d’inscripció). Tot l’escenari que hem descrit fins ara ha estat des de la hipòtesi d’una permuta d’habitatges entre particulars. Si es tracta d’una permuta immobiliària, se seguirà el mateix procediments, però cada particular haurà de tributar pel valor comprovat de l’immoble que vagi a adquirir (llevat que el declarat sigui més gran). S’ aplicarà el tipus de gravamen corresponent a la naturalesa immoble del bé que s’ ha adquirit.
Com es fa una permuta d’habitatges?
El primer que s’ haurà de realitzar abans de començar cap tramitació és calcular el valor de les propietats entre els 2 propietaris. Si tots dos accepten el valor i coincideixen que les seves cases poden costar més o menys el mateix, s’haurà d’investigar si els 2 habitatges estan lliures de càrregues administratives o hipotecàries.
Ja és el moment de signar un contracte en el qual es recullen totes les condicions de l’operació, és a dir, la permuta. Després d’ aquesta primera signatura, caldrà, davant notari tornar a signar un altre document, l’ escriptura de permuta, per transmetre la titularitat dels habitatges i inscriure-la en el Registre de la Propietat perquè quedi validat completament.
Una vegada es tingui la fase de ‘paperot’ tramitada, és moment que els menuts de les cases intercanviïn les claus i la documentació dels habitatges, no sense abans comprovar qui són els seus titulars i esbrinar si l’últim rebut de l’IBI de totes dues cases està al corrent de pagament. Un certificat de la comunitat de propietaris ens confirmarà asseguda si existeixen o no deutes pendents amb ella.
En el cas que, després de realitzar tots els passos a seguir en una permuta d’ habitatges entre particulars aparegui un vici ocult en algun dels habitatges, serà el propietari original de l’ habitatge i no l’ actual el que hi respongui. Fins i tot és possible revocar el contracte de permuta si aquest vici ha fet que l’amo actual no vulgui seguir amb el mateix o si es comprova que algun dels propietaris no tenia la propietat de l’habitatge posteriorment.
El Codi Civil explica a l’article 1.540 que el permutant que hagi patit algun engany o ocultació d’informació podrà triar entre reclamar una indemnització per danys i perjudicis o recuperar el bé que va lliurar a l’altre permutant.
El contracte de permuta
Un contracte de permuta d’ habitatges entre particulars té, com qualsevol altre, unes característiques específiques i adequades a la seva missió:
- És consensual. És necessària la voluntat expressa d’ ambdues parts perquè el contracte pugui ser formalitzat.
- És onerós. Un contracte d’aquest tipus es considera i coneix en Dret Civil Patrimonial com a contracte onerós, la qual cosa significa que la prestació d’una part comporta la contraprestació de l’altra i viceversa. Explicat de forma més simple: els drets i obligacions econòmics són assumits per ambdues parts i recíprocs. D’aquí que, alhora, es consideri un contracte bilateral i recíproc.
- És translatiu de domini. Aquest fet fa referència a la transmissió de la titularitat dels habitatges dels signants.
Tanmateix, cal aclarir que no existeixi una forma específica i única de contracte de permuta, ja que cada cas és un món. Per això, per signar aquest document es necessitaran només aquests elements:
- La voluntat d’ ambdues parts contractants, expressament i manifestament.
- La capacitat suficient d’ ambdós propietaris.
- El mutu acord dels habitatges que s’ intercanviaran.
El que sí que s’ exigiran són una sèrie d’ obligacions per formalitzar en un contracte, en cas que així sigui, les permutes immobiliàries:
- Transferir la titularitat dels habitatges.
- Fer-ne entrega (per exemple, amb l’intercanvi de claus).
- Ambdós propietaris hauran de respondre pels vicis ocults del contracte. Com que en aquest cas parlem d’habitatges, seran vicis tot els desperfectes de les mateixes, que impediran que puguem utilitzar-les com hauríem de fer. El Codi Civil també estableix el deure de reparar-los per part de la persona que transfereix la propietat.
- Garantir que l’habitatge de transferirà de forma pacífica.
- El propietari original d’un habitatge en permuta n’haurà de respondre en cas d’evicció (si es perd el dret sobre l’habitatge per sentència judicial).
- Pagar la part que correspongui per les despeses notarials i registrals legalment.
- Pagar els impostos deguts.
És possible permutar un habitatge amb hipoteca?
Tot i que és un requisit a comprovar abans de signar cap paper de permuta, sí que es pot intercanviar un habitatge amb hipoteca, sempre que el propietari amb hipoteca compti amb l’ aprovació del banc, que haurà d’ admetre el canvi de titular del préstec.
L’ entitat financera s’ encarregarà de comprovar que el futur nou propietari té les capacitats econòmiques per pagar el préstec abans d’ aprovar l’ operació. Cal tenir en compte que, en una permuta, el que canvia és el propietari de la casa, no la hipoteca, la batllessa de la qual continuarà sent el banc, que ara també tindrà un altre titular.
Si es dóna aquest cas en què una o ambdues propietats a permutar estan hipotecades, existeixen diverses solucions a elegir depenent de la solvència i la capacitat de pagament dels nous titulars del préstec:
- Fer una informació per canviar el titular de la hipoteca.
- Contractar una nova hipoteca perquè el nou propietari en figuri com a titular.
- Subrogar o canviar la hipoteca d’ entitat financera en el cas que no accepti el canvi de titular de la hipoteca.
També caldrà tenir en compte, en cas d’ hipoteques de mitjana en aquest tipus de contractes, que les despeses de la permuta de les cases seran més elevades. Caldrà sumar als costos de tramitació els de novació hipotecària, cancel·lació o signatura d’un nou préstec (depenent del que es triï finalment).
1 avantatge i 1 inconvenient
Una permuta d’habitatges entre particulars té un avantatge fonamental: permet realitzar un intercanvi d’habitatge sense realitzar una enorme despesa econòmica ni dependre d’un finançament bancari que ens ajudi a dur a terme l’operació. Tampoc serà necessari retardar el trasllat fins que la venda de l’ habitatge es materialitzi, per la qual cosa sol generar un estalvi important en tots els aspectes de l’ operació, ja que normalment a ambdues parts els interessa reduir despeses ajustant la valoració dels immobles.
Tanmateix, si hi ha una cara també hi ha una creu, i la de la permuta és la dificultat de trobar habitatges amb un valor econòmic semblant i els propietaris del qual estiguin interessats pels immobles de forma recíproca. El fet que alguna d’elles vingui acompanyada d’una hipoteca no és rar, per la qual cosa es pot condicionar l’operació si el banc no dona l’ok al canvi de titular de la hipoteca.
L’únic inconvenient d’una permuta és la dificultat que es doni el cas per a ella, ja que els avantatges que ofereix són molt beneficioses per a ambdues parts i estalvia molts mesos de dolors de cap i paperot.
Com veus, la permuta d’habitatges entre particulars pot ser la solució que estaves buscant a un canvi d’habitatge sense gaires problemes i paperot. De tota manera, mai ve malament tenir al teu costat una firma i un equip professional, preparat i divers que treballi en estreta col·laboració perquè puguis realitzar qualsevol gestió sense por i dins de la legalitat.
A Blegal ens orgullim de ser aquest equip, capaços d’oferir serveis tant legals com de gestoria que ens ajudin a convertir-nos en el teu partner legal. Si tens algun dubte pots posar-te en contacte amb nosaltres per, junts, començar a assolir les teves metes i resoldre problemes tant en el teu negoci i en la teva vida personal.
Imatge d’Unsplash per Anja Bauermann
