Et resumim els punts clau d’aquesta nova Llei de l’habitatge 2023 que, excepte excepcions, va entrar en vigor el dia després de la seva publicació (26 de maig de 2023) i que té tres objectes principals:
- Regular condicions bàsiques i garantir la igualtat en l’exercici de drets i deures constitucionals i el dret a un habitatge digne, adequada i en condicions assequibles.
- Regulació del contingut bàsic del dret de propietat de l’habitatge en relació amb la seva funció social.
- Reforçar la protecció i l’accés a informació completa, objectiva, veraç, clara, comprensible i accessible, en operacions de lloguer i compra d’habitatge.
Llei de l’habitatge 2023: definició de les grans forquilles d’habitatge
Es perfila la definició de les grans forquilles, concepte ja emprat en normatives prèvies que té gran rellevància en aquesta nova llei. Poden ser grans forquilles tant persones físiques com jurídiques:
- Amb caràcter general: titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial (exclosos garatges i trasters).
- Novetat: titular de 5 o més immobles urbans d’ús residencial situats en zona residencial tensionada (veure definició més a baix).
Implicacions per a les grans forquilles:
- Quan l’arrendatari acrediti que es troba en una situació de vulnerabilitat social i econòmica, estan obligats a acceptar en els contractes d’arrendament d’habitatge habitual una pròrroga extraordinària (amb les mateixes condicions) per un termini màxim d’1 any.
- La renda dels nous contractes estarà limitada pel preu del lloguer del contracte anterior (vigent en els últims 5) més l’índex de contenció de preus, el qual encara no s’ha definit.
- Durant 2023, els increments de renda no podran excedir del resultat d’aplicar la variació anual de l’Índex de Garantia de Competitivitat. Durant 2024, l’increment no pot ser superior al 3%.
- Requisit d’admissibilitat per a demandes de desnonament arrendatici, desnonament de precari, tutela sumària de la possessió i protecció de drets reals inscrits. Només s’admetran si s’especifiquen:
1. immoble que constitueixi habitatge habitual
2.ocupant en situació de vulnerabilitat econòmica
3.demandant que sigui gran forquilla d’habitatge.
A més, tampoc s’admetran les demandes en les quals no s’acrediti que la part actora s’ha sotmès al procediment de conciliació o intermediació.
Què entén la Llei de l’habitatge 2023 per zona residencial tensionada?
És competència de les Comunitats Autònomes declarar una zona residencial tensionada quan es compleixi una de les següents condicions:
- Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer en el pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars.
- Que el preu de lloguer o compra de l’habitatge hagi experimentat en els 5 anys anteriors a la declaració com a àrea de mercat d’habitatge tensionado, un percentatge de creixement acumulat almenys 3 punts percentuals superior al percentatge de creixement acumulat de l’índex de preus de consum de la comunitat autònoma corresponent.
La vigència de la declaració de zona de mercat residencial tensionado serà de 3 anys, podent prorrogar-se anualment, quan subsisteixin les circumstàncies que van motivar la declaració i justificant les mesures adoptades per a revertir o millorar la situació.
Llei de l’habitatge 2023: Reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU)
Aquesta nova llei té implicacions per als arrendadors amb canvis rellevants en els lloguers com les novetats en la pròrroga dels contractes d’arrendament d’habitatge
Es manté el termini de pròrroga existent fins avui, però s’estableixen una sèrie de novetats:
- Pròrroga extraordinària per a zones no tensionadas de màxim d’un any per a arrendataris que acreditin una situació de vulnerabilitat social i econòmica.
- Pròrroga extraordinària per a zones tensionadas per terminis anuals prorrogables un màxim de 3 anys.
Els arrendadors podran negar-se a alguna d’aquestes pròrrogues segons tinguin o no la consideració de grans forquilles o es compleixin algunes excepcions que determina la llei. Si ets arrendador o arrendatari i et trobes en aquesta situació, consulta amb el nostre equip d’advocats el teu cas específic.
Llei de l’habitatge: Canvis en el càlcul i pagament de la renda del lloguer
El pagament haurà de ser a través de mitjans electrònics, una mesura més amb la qual hisenda podrà controlar ingressos submergits com a lloguers no inscrits i pagats en efectiu.
Determinació de la renda en zones tensionadas
a) Zona tensionada i arrendador no és gran forquilla
La renda pactada en els nous contractes no podrà ser superior a la de l’últim contracte vigent en els últims 5 anys, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, NO es poden establir noves condicions per a repercutir a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior.
La Llei específica una sèrie limitada de supòsits sota els quals es podrà incrementar més enllà del que procedeixi de l’aplicació de la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, en un màxim del 10% sobre l’última renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims 5 anys en el mateix habitatge.
b) Zona tensionada i arrendador gran forquilla
Sense perjudici del que es disposa en el supòsit anterior, en aquests casos la renda inicial pactada a l’inici del nou contracte no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència, ateses les condicions i característiques de l’habitatge arrendat.
Aquesta limitació aplica també a habitatges en zona tensionada en les quals no hi hagi hagut cap contracte d’arrendament d’habitatge vigent en els últims 5 anys.
Honoraris professionals
Les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte hauran de ser a càrrec de l’arrendador, ja sigui persona física o jurídica sense excepcions.
La llei de l’habitatge elimina l’IPC com a índex de referència
L‘Institut Nacional d’Estadística (INE) definirà, abans del 31 de desembre de 2024, un índex de referència específic per a l’actualització anual dels contractes d’arrendament d’habitatge. Aquest es fixarà com a límit de referència a l’efecte de l’article 18 de la LAU, a fi d’evitar increments desproporcionats en la renda dels contractes d’arrendament.
Límits extraordinaris als lloguers fins a l’entrada en vigor del nou índex
La nova llei modifica l’article 46 del Reial decret llei 6/2022, de 29 de març, i estableix canvis a la limitació extraordinària de l’actualització anual de la renda dels contractes d’arrendament d’habitatge.
LIMITI PUJADA AL LLOGUER DEL 31/03/2023 FINS AL 31/12/2023
- Arrendador és gran forquilla → Segons nou pacte entre les parts amb un màxim un 2%.
- No és gran forquilla→ Segons nou pacte entre les parts, si no hi ha pacte s’aplicarà un màxim d’un 2%.
Incentius fiscals arrendaments d’habitatge: increment reduccions IRPF
Es preveuen una sèrie de beneficis fiscals en l’IRPF que s’aplicaran als contractes d’arrendament d’habitatge celebrats a partir de l’entrada en vigor de la llei d’habitatge.
Aquestes reduccions del rendiment net sol començaran a aplicar-se a partir de l’1 de gener de 2024, és a dir, s’aplicaran en la declaració de la renda que es presentarà al juny de 2025.
Recàrrec de l’Impost de Béns immobles (IBI) per a habitatges desocupats
Aquest recàrrec en l’IBI a habitatges desocupats amb caràcter permanent podrà aplicar-se a habitatges buits durant més de 2 anys, amb un mínim de 4 habitatges per propietari.
L’increment del recàrrec, actualment situat en el 50% de la quota líquida de l’IBI, podrà augmentar-se fins a un màxim del 150%, en funció de la durada de la desocupació i del nombre d’habitatges també desocupats que siguin del mateix titular en el terme municipal.
Procediment de desnonament en situacions de vulnerabilitat
Existeixen nombrosos canvis en la LEC que afecten a:
- La tramitació del procediment de desnonament en situacions de vulnerabilitat.
- El procediment de conciliació o intermediació previ.
- La represa de procediments suspesos.
- La valoració de la situació de vulnerabilitat.
Conclusions de la nova Llei de l’Habitatge
És clau conèixer els continguts de la DT 4t i 7a a la LAU en cas de tenir contractes d’arrendament en vigor per a veure com es veuran afectats per aquesta nova Llei de l’Habitatge.
En qualsevol cas, les nostres recomanacions:
- Comptar amb administrador de finques col·legiat per a la gestió dels teus lloguers, siguis o no siguis gran forquilla.
- Comptar amb un fiscalista a l’hora de fer la teva declaració de la renda.
- Si ets arrendatari, consulta amb un advocat en cas específic del teu contracte de lloguer d’habitatge per a conèixer els teus drets.
Foto de Hernan Lucio en Unsplash
