Quan adquirim una casa i estem en plena mudança, la qual cosa menys volem escoltar són males notícies. No obstant això, no és gens inusual arribar a un pis i veure’s amb els deutes de la comunitat de propietaris de l’anterior inquilí. Encara que no sigui un tema molt tractat, la morositat en els blocs de cases ha anat en augment des de la pandèmia i no hi ha prospecte que vagi a decaure amb la pujada de preus que estem vivint. No obstant això, aquest fet no vol dir que no calgui fer alguna cosa amb un deute que no és nostra però cal solucionar. El primer que cal fer per a no veure’s ficats de ple en aquesta situació és demanar-li a l’amo de l’habitatge o pis el certificat corrent de pagament a la comunitat de propietaris. Per això avui volem parlar en profunditat d’aquesta mena de tràmits i de com estar preparats en cas que calgui canviar alguna dada.
Què és un certificat corrent de pagament d’una comunitat de propietaris?
El certificat corrent de pagament de la comunitat de propietaris serveix per a confirmar que, en el moment en què se signa el contracte de compravenda i el pis passa a les mans d’un nou amo, el venedor està al dia amb els pagaments de les despeses de la comunitat, ordinaris i extraordinaris, que tingui pendents, fins i tot amb venciment futur.
És normal que, quan comprarem un pis, no caiguem en què aquest forma part d’una comunitat de veïns, que comparteixen despeses i que, per la qual cosa sigui, la persona amb la qual realitzem l’exercici de compravenda no ha gestionat aquestes despeses. Quan se signa el contracte, tots ells passen al nou propietari, que haurà de pagar-los encara que no hagi estat gaudint de l’habitatge.
Per això és molt millor assegurar-se i demanar el certificat, que serà emès pel secretari i el president de la comunitat, tingui la finca o no contractat un administrador. El president simplement haurà de llegir i aprovar el certificat corrent de pagament a la comunitat de propietaris; serà funció del secretari redactar-lo prèviament. Aquest haurà de presentar-se davant notari, signat pel propietari de l’immoble i el secretari de la comunitat.
És necessari esmentar la situació a Catalunya, ja que funciona de manera diferent: si el lloc de secretari de la comunitat està ocupat per un administrador, el president no necessitarà validar el certificat. És l’única cosa que diferent que caldria tenir en compte, ja que tota la resta seguiria el mateix procediment.
Abans de seguir…
És necessari explicar a què ens referim quan parlem del pagament de la comunitat de propietaris i per què pot suposar un problema per a algú que s’acaba de mudar i no sap de l’existència de possibles impagaments.
Les despeses de comunitat són tots aquells destinats a mantenir l’edifici en perfectes condicions. Tenen caràcter ordinari i poden anar des del manteniment dels ascensors (si l’edifico compta amb ells), el servei de neteja, els impostos municipals, els subministraments, etc. Quan alguna cosa no va bé en una comunitat, és necessari fer una reunió a la qual únicament assisteixen els propietaris dels immobles per a aprovar els 2 tipus de despeses de comunitat:
- Ordinaris o generals. Serveixen per a poder pagar qualsevol arranjament o necessitat bàsica que l’edifici necessiti per a estar en bon estat.
- No formen part del pressupost anual i estan formats per vesses o despeses que no estaven previstos.
Aquestes despeses generals, es reparteixen entre tots els propietaris i la quantitat que hagin de pagar dependrà de la participació que tinguin en l’edifici. Si existeixen zones comunes en el bloc, com una zona de jardí o una piscina, i hi ha algun propietari que no les usi, haurà de pagar-les igualment. No importa qui sigui, els amos dels immobles estan sempre obligats a complir amb tots els pagaments.
Les despeses generals, que són els comuns, es comenten i aproven en les diferents juntes ordinàries, en les quals han d’estar tots els propietaris. Alguns d’ells inclouen:
- Despeses de manteniment de serveis quotidians (neteja, despeses bancàries, ascensors, llum del portal, garatge, conserge, piscina, jardins, etc.).
- Despeses de manteniment d’altres elements comuns (teulades, canonades, calderes, etc.).
- Obres per a la conservació de l’edifici.
- Fons de reserva. Serveix per a cobrir obres o vesses d’emergència (ha de superar el 10% de l’últim pressupost ordinari)
- Despeses municipals de la recollida d’escombraries o el gual/s.
Quan entra en escena el certificat corrent de pagament d’una comunitat de propietaris?
Com acabem d’explicar, les despeses de comunitat serveixen perquè l’edifici funcioni i es trobi en correcte estat, per la qual cosa és necessari que els propietaris abonin els diners a temps. Quan un habitatge canvia de propietari, el primer ha d’haver pagat qualsevol deute que tingués abans de vendre-la. És la Llei de Propietat Horitzontal la que regula i estableix que, en l’escriptura de compravenda, el venedor haurà d’assegurar que tots els pagaments de la comunitat de veïns estan al dia.
Perquè no hi hagi esglais, a més de la seva confirmació oral deurà també presentar un certificat, que escriurà el secretari de la comunitat i al qual el president donarà el vistiplau. En ell es detallaran l’estat de qualsevol deute de l’habitatge en relació a la comunitat de propietaris.
Aquest document és d’obligada presentació per part del venedor a l’hora de la compravenda. L’únic cas en el qual no serà necessari que existeixi és si el comprador exonera expressament al venedor de fer lliurament d’aquest. Aquest moviment no seria ni astut ni recomanable per a ell, ja que es corre el risc que hi hagi deutes per pagar que passaran al nou propietari.
Demandar el certificat corrent de pagament a la comunitat de propietaris ens ajuda al fet que, si existeix un deute impagat, el tràmit de l’operació de compra pugui paralitzar-se fins que el propietari actual hagi resolt aquests deutes.
També es pot arribar a un acord amb el venedor perquè es mantinguin els deutes a la comunitat però es rebaixi el preu de l’habitatge al comprador a canvi que cancel·li el deute o que aquest contracti una assegurança d’impagament que cobreixi possibles deutes que recaiguin sobre l’immoble.
De totes maneres, cal tenir en compte que, si un propietari no paga les quotes mensuals, es considera que és un deute a favor de la comunitat, per la qual cosa podrà ser reclamada extrajudicialment. Si aquesta opció no funcionés, també es pot recórrer a la via judicial interposant una demanda reclamant la quantitat pertinent.
Per a evitar situacions complexes, la llei ha establert que els impagaments a les comunitats de veïns davant un morós es considerin crèdit privilegiat o preferent. D’aquesta manera quan es liquidin els actius i passius del deutor, el pagament d’aquest deute tindrà ‘preferència’ davant altres deutes que el propietari morós pogués tenir (crèdits hipotecaris, anotats preventivament en el registre de la propietat…).
L’article 9.1.e de la Llei 49/1960, de 21 de juliol sobre propietat horitzontal explica que, l’immoble que s’adquireix és el que respon de qualsevol deute a la comunitat de propietaris que es tingui. Aquestes hauran de constar de les despeses generals dels titulars anteriors fins al límit d’aquells que puguin ser imputables a la part vençuda de l’anualitat quan ocorri l’adquisició i als 3 anys naturals anteriors.
Això significa que la comunitat podrà embargar l’immoble si existeix un deute anterior, per la qual cosa sempre serà millor pagar i després reclamar a l’anterior propietari les despeses amb els quals has hagut de córrer. D’aquí ve que el nou propietari hagi de reclamar sempre les actes de comunitat de l’any en curs i dels 3 anys anteriors.
Cal pagar per aquest certificat?
La Llei de Propietat Horitzontal no aclareix que s’hagi de pagar pel certificat corrent de pagament a la comunitat de propietaris, però tot depèn de si ho realitza o no un professional:
- Si el certificat l’empleni el president, si té també el títol de secretari i administrador, o pel secretari no administrador, la seva expedició ha de ser gratuïta, ja que es troba dins de l’àmbit de les obligacions del càrrec, imposades també per la seva condició de propietari.
- Si el document és expedit per un secretari/administrador no propietari que té com a treball realitzar aquest tipus de tasques sí que és necessari pagar-li. El professional i la comunitat de propietaris hauran de parlar per a acordar si hi ha o no dret a aquest cobrament.
Encara que és possible que la persona que certifica no coure, nosaltres sempre recomanem que sí que ho faci, ja que està generant un document pel qual és responsable, i és lògic que sigui retribuït per les responsabilitats que assumeix.
A manera de conclusió podem dir que, quan un propietari realitzarà la compravenda del seu immoble, ha de deixar qualsevol deute del pis sobre la comunitat de veïns solucionada. Perquè el nou propietari pugui estar tranquil, el millor és certificar que qualsevol despesa ha estat saldat mitjançant un document que així ho acrediti, recolzat pel secretari i el president de la comunitat de veïns i davant notari.
Com sabem que aquests temes poden ser molt complexos o enxampar-nos desprevinguts, en Blegal podem ajudar-te en aquesta i moltes altres gestions, perquè puguis estar tranquil i preocupar-te del que realment importa. Sigui com sigui el problema legal, fiscal o laboral que tinguis, pots comptar amb nosaltres.
Tenim una cartera de serveis que inclou una administració de finques i una corredoria d’assegurances. Si vols saber més sobre els nostres serveis o tens algun dubte, pots posar-te en contacte amb el nostre equip, que t’atendrà encantat.
Imatge de Unspalsh per Grant Lemons
