Cada crisi econòmica veu un augment de l’economia submergida i la picaresca. En aquest article destaquem els incompliments de contracte de lloguer més habituals.
El marc jurídic dels arrendaments urbans es regula per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i tot i tenir una jurisprudència ben establerta hi ha nombrosos exemples de mala praxi tant per part dels arrendadors com dels arrendataris.
Incompliments del contracte de lloguer freqüents dels propietaris
-
Demanar més de dos mesos de garanties addicionals
Davant la por a possibles impagaments hi ha propietaris que exigeixen als llogaters més de dos mesos de garanties addicionals una pràctica contrària a l’última reforma de la LAU, a través del RD 7/2019, d’1 de març, que limita les garanties addicionals a un màxim de dues mensualitats de forma general.
-
Denegar la pròrroga fins a 5 o 7 anys
Segons la Llei d’Arrendaments Urbans, els llogaters tenen dret a romandre a l’habitatge fins a 5 anys , o 7 si l’arrendador és persona jurídica. Pot succeir que la propietat s’aferri als supòsits que la llei contempla com a causes de necessitat per a ús propi de forma fraudulenta per tallar aquest període.
-
Utilitzar el lloguer residencial com si fos lloguer turístic
Una altra pràctica fraudulenta destinada a no aplicar aquest període mínim de 5 anys és encadenar contractes de lloguer d’una durada normalment inferior a l’any amb un mateix llogater per evitar aquest dret de pròrroga. La jurisprudència en aquest cas ja ha detectat aquesta pràctica fallant en diversos casos que si els llogaters poden acreditar que la finalitat dels arrendaments és la residència habitual i permanent aquest contracte en teoria de temporada passa automàticament a ser un contracte de lloguer d’habitatge, regulat per la LAU, i no lloguer turístic o de temporada.
-
Males pràctiques en l’ assignació d’ habitatges protegits de lloguer
Lamentablement molt habitual, és la pràctica en què un propietari arrendador es reserva per a ús propi un pis en la promoció d’habitatges protegits o es reserven els trasters assignats a altres habitatges per fer-ne ús personal quan aquests s’haurien de cedir als llogaters.
Incompliments del contracte de lloguer freqüents dels llogaters
-
Impagament de les rendes
La morositat és l’incompliment contractual més habitual i que més preocupa els propietaris. Les causes poden ser legítimes o no però mesures de prevenció com un bon screening del possible llogater o la contractació d’assegurances de lloguer poden ajudar a minimitzar l’impacte negatiu d’aquestes situacions.
-
Destrosses i manca de manteniment de l’ habitatge
Una altra por per als arrendadors és quan el llogater causa desperfectes importants a l’habitatge o realitza un manteniment deficient en una mesura que de vegades no es pot cobrir ni amb l’import de la fiança dipositada. De nou, un bon screening, verificar que hi ha pòlisses d’assegurança que cobreixen contingut per part del llogater i continent per part de la propietat i quan cal iniciar un procés judicial de forma àgil poden minimitzar i recuperar les pèrdues causades.
-
Utilitzar l’ import de la fiança com a pagament d’ un mes de lloguer
L’article 36 de la LAU regula tot allò que té a veure amb la fiança, la LAU no autoritza el llogater a substituir la fiança per un mes de lloguer. Malgrat això, és una pràctica il·legal i molt estesa que davant el temor que la propietat no retorni la fiança no paguen l’últim mes de lloguer esperant que es descompti del mes de fiança.
-
El llogater vol anar-se’n de l’immoble abans que finalitzi el contracte
El llogater d’un habitatge té legalment reconegut un dret de desistir del contracte d’arrendament abans d’assolir la durada pactada, aquest dret està regulat a l’article 11 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i aplica a tots els contractes d’arrendament d’habitatge que s’hagin celebrat des del 6.06.2013 en endavant.
L’ arrendatari pot legalment desistir de l’ arrendament de l’ habitatge sempre que hi porti una durada mínima de SIS MESOS amb una comunicació prèvia mínima de 30 dies abans de la seva sortida de l’ habitatge. Si no es comuniqués el preavís amb 30 dies, se li podria reclamar també la penalització del preavís. En el cas que el llogater se n’anés abans del sisè mes, l’arrendador també li podria reclamar els mesos de renda que transcorrin fins al compliment del sisè mes.
Tanmateix la llei també estableix que si està pactat en el contracte el llogater haurà d’indemnitzar el duel amb una quantitat equivalent a un mes de renda per cada any que falti per complir, o la part proporcional.
-
Compartir l’ habitatge amb persones majors d’ edat sense que figurin en el contracte de lloguer
Si altres persones majors d’ edat passen a residir en l’ habitatge de forma habitual aquestes han de figurar en un annex al contracte que reflecteixi que la nova persona arrendatària s’ adhereix al contracte original i que se subroga en tots els drets i obligacions del contracte principal juntament amb els anteriors llogaters i que respondrà solidàriament de les obligacions establertes en el contracte.
Això protegeix els drets i obligacions d’ ambdues parts.
Comptar amb un administrador de finques col·legiat que administri el pis que lloga com a propietari o en el qual vius com a llogater t’ajudarà a evitar conflictes innecessaris, compta amb nosaltres.
Per a informació sobre temes relacionats visita la nostra pàgina sobre
Administració de finques
.
