Quan tenim pensat adquirir un habitatge és normal fixar-se solament en el costat positiu de la situació. Un habitatge nou simbolitza un començament de vida i una llar a estrenar i acomodar. Resulta comuna no caure en altres detalls menys plaents, com els diners. Encara que ens pugui semblar de primeres que la hipoteca és l’única despesa que haurem de realitzar, la veritat és que existeixen moltes altres despeses a tenir en compte. Entre ells l’IVA per a un habitatge nou.
I és que aquest impost té unes condicions concretes quan es tracta d’una nova casa, a més de les possibles variacions que puguin haver-hi amb el canvi d’any. En aquest article t’expliquem tot el que necessites saber sobre l’IVA en habitatge nou per a 2022 i altres despeses que es donen amb l’adquisició d’una propietat.
El primer: què és l’IVA?
L’IVA (impost sobre el valor afegit) és un impost d’un percentatge de diners sobre qualsevol producte o serveis que consumim o utilitzem. El consumidor final és el que es fa càrrec, és a dir, el que paga aquest impost. El seu objectiu és finançar els serveis públics que ofereix l’Estat. A través dels impostos (entre ells l’IVA), l’Estat és capaç d’oferir als seus ciutadans certs serveis, com a educació o sanitat, perquè són els seus mateixos membres els que s’encarreguen de finançar-lo.
Segons la Llei 37/1992, del 28 de desembre sobre l’IVA, els compradors hauran de pagar aquest impost en el moment del pagament oficial. En el cas que ens repercuteix (els habitatges), l’IVA variarà depenent del tipus de casa:
- Un habitatge nou té un 10% de l’import escripturat.
- La tributació de l’IVA en un habitatge protegit en règim especial o habitatge públic correspon al 4%.
- Les places de garatge i els trasters tenen el mateix IVA que el d’una obra nova (4%).
- En el cas dels locals comercials, l’IVA és del 21%.
- L’IVA dels habitatges de segona mà no existeix, sinó que s’aplica un altre impost: el *ITP (impost de transmissions patrimonials), que sol estar entorn del 6%.
Què es considera un habitatge d’obra nova?
Segons l’Agència Tributària, un habitatge d’obra nova és aquella que s’aconsegueix d’un promotor quan la construcció o rehabilitació de la mateixa ha finalitzat, certificada gràcies a l’expedició del certificat de fi d’obra. Aquesta haurà d’estar signada per l’arquitecte i l’aparellador corresponents.
D’altra banda, qualsevol habitatge que no sigui d’obra nova (que ja hagi estat utilitzada per altres persones durant un termini igual o superior a 2 anys abans de la venda) no tindrà l’obligació de tributar amb IVA. L’impost al qual haurà de fer front serà l’impost sobre transmissions patrimonials oneroses (*ITPO). En aquest cas es consideraria segona transmissió, per la qual cosa no s’hauria de pagar l’IVA d’un habitatge nou.
Fem un petit resum: tret que l’habitatge hagi estat habitada o utilitzada durant 2 o més anys, aquesta es considerarà de nova obra, i el comprador estarà obligat a pagar l’IVA pertinent. Aquest abonament es realitzarà directament al venedor, que haurà d’ingressar els diners en la Hisenda Pública.
Quant és l’IVA d’un habitatge nou?
Una vegada aclarida què es considera un habitatge de nova obra, podem saber quin és el seu IVA. El comprador haurà d’abonar un 10% en IVA de l’import escripturat per la seva nova adquisició. Si, per exemple, un habitatge té un valor de 100.000€, l’IVA serà de 10.000€. Si es tracta, com hem comentat anteriorment, d’habitatges protegits en règim especial o de promoció pública, l’IVA seria del 4%. A les Illes Canàries l’IVA d’un habitatge nou és del 6,5% pel *IGIC o impost general indirecte canari.
El mateix IVA que el d’un habitatge nou s’aplicarà a places de garatge i als annexos que es transmetin (trasters). Els locals comercials, per part seva, comptaran amb un IVA del 21%. També s’aplicarà aquest impost a les places de garatge si es disposa d’una quantitat superior a les 2 unitats per a l’habitatge d’obra nova.
És necessari esmentar en aquest punt que l’IVA d’un habitatge nou s’ha d’abonar quan se signin les escriptures, al costat de la resta del pagament de l’habitatge.
Altres despeses que hauràs de tenir en compte
Ja hem explicat l’IVA i el percentatge que hauràs d’abonar en comprar un habitatge nou, però existeixen altres despeses a tenir en compte i que formen part del procés de compra:
La notaria. Aquesta despesa serà present tant si comprem una casa nova com de segona mà. Els honoraris dels notaris (aranzels) estan regulats per l’Estat, per la qual cosa els seus preus seran sempre els mateixos triïs la notaria que triïs. El preu de l’atorgament de l’escriptura pública de compravenda sol estar ens 600-875€, depenent de preu de l’immoble. Les despeses per l’atorgament de l’escriptura pública del préstec hipotecari els assumeix l’entitat des de juny de 2019.
El Registre de la Propietat. Inscriure les escriptures signades pel notari també té un cost. Aquest també està fixat per la normativa vigent i depèn del preu de l’habitatge (solen ser ens 400-650€).
Impostos de compravenda. A més de l’IVA, també cal afegir un segon impost en aquest apartat: l’impost d’actes jurídics documentats. Es tracta d’un impost que ha de pagar el comprador i l’import del qual dependrà de la comunitat autònoma en la qual es trobi. Per als habitatges usats o de segona mans el tribut més important és de l’impost sobre les transmissions patrimonials. La seva quantia dependrà del percentatge aplicat sobre el preu escripturat i de la comunitat autònoma en la qual es trobi l’habitatge (normalment és d’un 6-10%).
En el cas dels habitatges protegits, famílies nombroses, persones amb discapacitat i joves, els tipus solen ser més reduïts. L’única despesa opcional de la compravenda d’una casa és el de gestoria. En ser professionals lliures no existeixen tarifes concretes, per la qual cosa serà el comprador el que triï quant diners vol gastar-se en els seus serveis. El seu cost mínim sol rondar els 300€.
Despeses d’hipoteca. Si el comprador pensa adquirir l’habitatge (nova o usada) mitjançant un préstec hipotecari, haurà de sumar les despeses addicionals als vinculats a la compravenda. Haurà de pagar a una empresa taxadora perquè posi en valor la propietat. Llavors serà quan el banc sàpiga quin percentatge de finançament pot concedir. Les entitats bancàries solen prestar una quantitat igual al 80% del preu de compra o del valor de taxació. No obstant això, algunes estan arribant a finançar el 90-100% del preu de compra. Avui dia la taxació suposa un cost d’entre 250-600€. Tot dependrà de l’entitat que realitzi la taxació, el tipus d’immoble i la seva valoració. És necessari tenir al cap que la taxació tenen una vigència de 6 mesos des de la data d’emissió. Des de la nova llei hipotequés de juny de 2019, la resta de despeses (notaria, registre, *AJD) són assumits pel banc.
La comissió d’obertura pot arribar al 2% del capital prestat, depenent del que es pacti amb l’entitat financera. Aquesta quantitat es dedueix directament dels diners que lliurament a l’hipotecat, encara que avui dia molts bancs no apliquen aquesta penalització.
L’impost d’actes jurídics documentats (*IAJD) es paga sempre que se subscriu un document notarial que després haurà d’inscriure’s en el registre, amb quantia econòmica. Des de 2018, el banc haurà de ser el que *page l’impost a partir de llavors.
També serà necessari pagar per inscriure les escriptures que ha signat el notari. L’entitat, des de 2019, és l’encarregada d’assumir aquesta despesa.
Finalment, el banc que ens concedeixi la hipoteca serà qui triï una gestoria perquè porti al dia tota la labor administrativa i els tràmits necessaris. Aquesta despesa, per descomptat, serà assumit per l’entitat. De fet, la gestoria haurà de retornar a l’hipotecat els diners sobrants i lliurar-li les factures i les escriptures després d’abonar les despeses de notaria i registre que no assumeixi la seva entitat financera.
Des de Blegal, a més, sempre recomanem que el comprador tingui un matalàs extra per a pagar impostos, encara que la quantia sempre dependrà del preu de la casa.
El que podem fer des de Blegal
Sabem que, en comprar una casa, apareixen molts dubtes. Per això recomanem sempre i encaridament comptar amb l’ajuda de professionals que estiguin al dia de qualsevol canvi en els termes o en els impostos perquè t’assessorin i portin el teu cas amb tots els mitjans necessaris. A més dels serveis de gestoria i assessoria, en Blegal comptem amb un equip capaç d’ajudar-te amb qualsevol servei legal, des de drets civils fins a fiscals o tributaris. Si tens alguna pregunta no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres. Estarem encantats de poder respondre a tots els teus dubtes, tant per telèfon com a través d’un mail. Si tens una mica més de curiositat, passa’t pel nostre blog i posa’t al dia amb totes les novetats del món fiscal.
