Quan un banc es queda amb un pis (per exemple: quan una entitat financera executa una hipoteca), una pràctica habitual dels bancs és, simplement, deixar de pagar les quotes de comunitat i/o ignorar el deute previ que hagi existit. En aquest article t’expliquem què fer amb el deute d’un banc a la comunitat de veïns.
Es produeix així una situació de desavantatge per a la resta de veïns que han de fer-se càrrec del 100% de les despeses, sabent que la part que correspon “al pis del banc” no s’abonarà.
El que molts ignoren és que quan aquesta situació es prolonga en el temps, si no es prenen mesures, el deute amb la comunitat de propietaris va vencent i el dia que el banc aconsegueix vendre aquesta propietat a un tercer en lloc de pagar tots els imports pendents només abona el deute de l’últim any.
Però no hauria de ser així. La responsabilitat del Banc enfront de la Comunitat de propietaris per l’impagament de despeses comunes hauria de ser la mateixa que qualsevol altre propietari i no quedar en situació d’impagament fins que hi hagi un canvi de titularitat.
Què diu la llei sobre les responsabilitats del banc com a propietari enfront de la comunitat de propietaris?
1.En el moment de l’adjudicació
Si una entitat bancària s’ha adjudicat un immoble pertanyent a una Comunitat de propietaris que té quotes pendents amb la Comunitat, la responsabilitat del banc com a nou propietari enfront de la Comunitat per l’impagament de les quantitats degudes s’estén al PAGAMENT DE LES DESPESES DE L’ANY EN QUÈ LI HO ADJUDIQUI MÉS ELS DERIVATS DE TRES ANYS ANTERIORS, article 9, 1 lletra e) Llei de Propietat Horitzontal.
Aquesta extensió als tres anys anteriors va ser introduïda per la reforma de la Llei de Propietat Horitzontal en vigor des del 27 de juny de 2013.
2. A partir de l’adjudicació de l’immoble
L’entitat financera està obligada al pagament de les despeses enfront de la Comunitat. Existeix la picardia d’algunes entitats bancàries que no inscriuen en el Registre de la Propietat l’acte d’adjudicació de l’immoble, però és el nostre criteri que això no eximeix de la responsabilitat enfront de la Comunitat del pagament d’aquestes despeses.
3. Quan el banc transmet la titularitat a un tercer
Les entitats financeres en molts casos pretenen que en vendre la propietat sigui el nou amo qui s’ocupi dels deutes endarrerits a la Comunitat.
L’article 9, 1 lletra i) de la Llei de Propietat Horitzontal estableix que qui incomplís l’obligació de comunicar el canvi de titularitat de l’habitatge o local continuarà responent dels deutes amb la Comunitat reportades amb posterioritat a la transmissió de manera solidària amb el nou titular. És a dir, que existeix també una responsabilitat del Banc enfront de la Comunitat de propietaris, si no comunica el canvi de titularitat de l’immoble a un tercer.
Recomanacions per a exigir la responsabilitat del Banc enfront de la Comunitat
Compte amb el nostre equip de lletrats experts que t’acompanyen durant tot el procés per a garantir que el deute amb la comunitat de propietaris no caducarà i maximitzar les possibilitats del seu cobrament.
- Documentant l’aprovació en la junta de propietaris del deute de manera detallada i procedint a la reclamació extrajudicial prèvia.
- Preparar l’autorització expressa que autoritzi el president i lletrats a iniciar el procés de reclamació judicial.
- Establir els mitjans de comunicació eficients més adequats. Les entitats bancàries sovint rebutgen els burofaxos o s’escuden en diferents departaments per a evitar ser notificats.
- Definir l’estratègia judicial més idònia (decidint, per exemple, si és més convenient un procés ordinari o monitori)
- Gestionar la inscripció del deute en el registre i el possible embargament i (si forma part de l’estratègia) subhasta.
- Establir i dur a terme les mesures necessàries per a evitar la prescripció del deute.
Si hi ha la sospita de l’adjudicació a una entitat financera d’un immoble, demanar una nota simple en el Registre de la Propietat, ens pot donar la informació necessària per a saber si l’immoble ha canviat de propietari o està en procés de subhasta i llavors procedir.
Si la teva comunitat es troba en una situació semblant, contacta amb nosaltres per a saber com des de la nostra àrea d’administració de finques i bufet legal podem ajudar-te. En situacions ben gestionades en la qual s’hagi acumulat un deute substancial no prescrit, la mateixa comunitat pot optar per iniciar un procés judicial amb l’objectiu no sols de cancel·lar aquest deute, sinó també a aconseguir aquest immoble mitjançant subhasta pública i pot convertir-se en font d’ingressos per a aquesta.
Foto de Mateusz Suski en Unsplash
