Què és un autopromotor?
Vols aconseguir una hipoteca per ser autopromotor?
Coneixes els passos per fer una promoció i construir la casa dels teus somnis?
Coneixes els avantatges i inconvenients de ser autopromotor?
Convertir-se en autopromotor és embarcar-te en el projecte de construir la teva pròpia casa. Assumir la figura d’autopromotor a Espanya comporta una sèrie de responsabilitats legals que és important conèixer i cobrir, com la Llei d’Ordenació de l’Edificació (LOE), el Codi Civil, la Llei de Prevenció de Riscos Laborals, la Llei General de la Seguretat Social, la Llei de Subcontractació i la Normativa Mediambiental en Obres entre altres.
L’autopromoció és una interessant alternativa per aconseguir la casa dels nostres somnis que pocs es plantegen. Aquest article resumeix els principals passos per ser autopromotor a Espanya perquè puguis valorar aquesta opció tremendament atractiva. Pots convertir-te en autopromotor o promotor individual i prendre les regnes del procés de construcció de la teva pròpia casa amb l’arquitecte i constructor que triïs, per un pressupost més ajustat que adquirint el mateix habitatge d’una empresa promotora. Aquesta és una alternativa també per a persones amb desig de construir un habitatge de caràcter sostenible i ecològic que potser no troben al mercat.
Et podem ajudar durant tot el procés, contacta’ns.
Passos a seguir per ser autopromotor a Espanya
1. Cerca i adquisició del terreny o immoble a rehabilitar o reconstruir.
En algunes ocasions hauràs d’enderrocar una edificació que ja existeix per construir després. Cada cas és específic però en tots pots actuar com a autopromotor. Són casos també habituals per exemple: l’herència d’un terreny en el qual mai s’ha edificat i en què la família desconeix que s’hi pot construir.
Podem analitzar el teu cas i verificar en la normativa urbanística del municipi si és edificable o no i en quines condicions, avaluant per exemple si és un terreny urbanitzable que comportarà càrregues urbanístiques o un terreny urbà.
Recorda que no has de lliurar mai un senyal sobre un terreny sense verificar de forma fefaent que s’hi pot construir el que tenim previst. En cas que sigui necessari adquirir el terreny ens ocupem del contracte de compra o permuta, la seva tramitació i registre.
2. Finançament com a autopromotor a Espanya
És imprescindible comptar amb el finançament adequat per dur el projecte a bon terme en el termini desitjat. El nostre equip pot ajudar-te a cercar i planificar la millor opció. Facilitant-nos la següent documentació podem valorar quines opcions de finançament existeixen:
- D.N.I. o N.I.E. en vigor del sol·licitant i cònjuge o de les persones que figurarien com a titular de l’operació.
- Contracte de treball i tres últimes nòmines.
- En cas d’ingressos addicionals descriure l’origen dels mateixos (Rendes immobiliàries, rendes mobiliàries, etc.).
- Fincabilitat (relació de béns immobles en propietat)
- Fulla de vida laboral mínim un any.
- Declaració de la renda de l’últim exercici.
- Relació de préstecs i hipoteques. Detallant Capital pendent, Quota mensual, venciment i justificant de l’últim pagament.
- Contracte d’arres i nota simple del bé a hipotecar.
- Relació d’entitats amb les quals té obertes comptes.
- Pressupost inicial / orientatiu del projecte de promoció.
3. Contractació d’arquitecte i elaboració del projecte d’arquitectura.
Un dels grans avantatges de ser autopromotor és que tens total llibertat a l’hora de triar l’arquitecte amb qui vols treballar. És un punt clau que la relació amb el professional que hagis seleccionat estigui perfectament lligada en un contracte de prestació de serveis que reflecteixi la remuneració, els temps i responsabilitats així com les expectatives de serveis.
L’elaboració del projecte d’arquitectura es divideix en diverses fases:
- Estudi previ i avantprojecte. Fases en què s’esbossen la idea, característiques generals i s’obté un primer pressupost.
- Projectes d’urbanització, reparcel·lació, … (quan procedeixi).
- Projecte bàsic per obtenir la llicència d’obra de l’ajuntament.
- Projecte d’execució que inclou els càlculs inherents a les instal·lacions, estructures, etc.
- Estudi de seguretat i salut: ja sigui bàsic o complet és un document imprescindible per a qualsevol projecte.
- Projecte específic d’instal·lacions: útil quan l’obra compta amb instal·lacions especials, i fins i tot, quan sobrepassa algunes xifres de potència. Aquest projecte sol ser sol·licitat pel Servei Provincial d’Indústria de la DGA i generalment l’elabora un enginyer industrial, en lloc d’un arquitecte.
Un cop finalitzat el projecte d’obra, és necessari el visat del Col·legi d’Arquitectes que correspongui i aconseguir la llicència d’obres.
Hi ha nombrosos tràmits com el Projecte d’Execució per avalar l’inici de les obres i si es vol fer servir finançament bancari serà necessària la Declaració d’Obra Nova en Construcció.
T’acompanyem i t’informem durant el procés i revisem els contractes amb el teu arquitecte i constructora seleccionada.
4. Contractació de l’empresa constructora
Com succeeix amb la contractació d’un arquitecte és imprescindible seleccionar una empresa constructora amb experiència i referències contrastades i detallar i especificar amb tot luxe de detalls el treball a realitzar, les reunions de seguiment i el pressupost. Aquest pot ser tancat o establir un interval de tolerància.
És recomanable visitar construccions que hagin fet prèviament i parlar amb altres clients. No cal tenir recels a fer preguntes, es tracta de la major compra que una família pot fer i potser és la primera i única vegada que construiràs una casa, poder parlar amb persones que porten diversos anys vivint en una construcció feta per l’empresa que vols contractar et donarà tranquil·litat i garanties.
Tota obra precisa una direcció facultativa, representada per un arquitecte i un aparellador (o arquitecte tècnic) que s’encarrega de fer el seguiment tècnic de l’obra de forma detallada.
Els honoraris de l’aparellador s’assemblen al 30% dels honoraris de l’arquitecte i la nostra recomanació és que tinguin una bona relació professional per evitar tensions durant el projecte.
5. Inici i execució de l’obra
Finalitzats els tràmits administratius inicials i amb els professionals seleccionats pot començar l’obra.
És imprescindible contractar una pòlissa que cobreixi la responsabilitat civil sobre seguretat i salut en el ram de la construcció i verificar que el contractista principal (empresa constructora) i qualsevol empresa que vagi a subcontractar estiguin en el Registre d’Empreses Acreditades (REA) garantint que tenen al dia àrees clau com la prevenció de riscos laborals.
A mesura que avanci l’obra s’hauran de fer els pagaments parcials per concepte de certificació d’obra. És important tenir una bona previsió de tresoreria i que el finançament estigui ben estructurat per evitar tenir l’obra parada a mitges.
Les factures han d’estar:
- Verificades amb l’arquitecte i aparellador.
- Detallades i desglossades.
Un cop realitzis el pagament de la mateixa, la direcció facultativa del projecte et lliurarà la certificació d’obra que et permetrà alliberar la part de crèdit que correspon si hi ha una hipoteca que finança el projecte.
6. Finalització
Abans de poder gaudir del nostre nou habitatge és necessari una sèrie de passos importants:
- Emissió del certificat final d’obra, visat pel Col·legi d’Arquitectes i el Col·legi d’Aparelladors.
- Llibre de l’Edifici que conté:
- Projecte inicial.
- Planols de l’estat final de l’obra, si hi ha hagut canvis.
- La relació de les empreses que han intervingut en el projecte.
- Còpia de l’assegurança de garantia en la construcció d’obres noves.
- Acta de recepció provisional.
Llicència de primera ocupació
Un tràmit important sobretot per a possibles operacions futures és obtenir la llicència de primera ocupació. Aquesta la emet l’ajuntament de la localitat on es troba la construcció.
Actes de recepció
La llei contempla quatre modalitats de recepcions. A saber: Recepció total i parcial, Recepció expressa i tàcita, Recepció provisional i Recepció definitiva. És important fer constar els defectes que hagin sorgit abans de l’emissió de l’acta definitiva, podem donar-te el suport legal en cas que hi hagi disputes sobre defectes o fallades en la construcció.
Com tenir èxit com a autopromotor a Espanya
Ser autopromotor pot permetre’t accedir a l’habitatge que desitges per un import molt menor i amb el disseny, materials i estructura que s’ajusten a les teves necessitats i pressupost, convertint-se en un projecte d’èxit i gran satisfacció personal.
No obstant això, mal gestionat, sense el suport legal, fiscal i de coneixement d’un bon partner pot convertir-se en un projecte interminable, fruit de tensions financeres i familiars.
No ho dubtis, contacta amb nosaltres, explica’ns el teu somni i t’ajudarem perquè el teu projecte vagi com la seda.
Per a informació sobre temes relacionats visita la nostra pàgina sobre Autopromotors i cooperatives d’habitatge.
Photo by Callum Hill on Unsplash
