Si has adquirit un pis d’obra nova, és possible que la finca encara no hagi celebrat cap junta per crear la comunitat.
En aquest article t’expliquem tots els passos per constituir una comunitat de propietaris.
És important no confondre la divisió horitzontal amb la constitució d’una comunitat de propietaris.
La divisió horitzontal és la que dona lloc als diferents immobles que componen una finca, és a dir, d’un solar o un edifici sorgeixen diferents immobles, cadascun amb una referència i valor cadastral únics.
La constitució de la comunitat de propietaris dona lloc al naixement de la Comunitat, amb el seu propi CIF com una entitat que, malgrat no tenir personalitat jurídica, és obligat tributari i ha de complir amb una sèrie de deures davant Hisenda i altres administracions.
En immobles d’obra nova generalment aquests dos passos es realitzen alhora i els nous propietaris es troben que la comunitat ja està constituïda i té uns estatuts estàndards.
Constituir una comunitat de propietaris: és obligatori?
Una comunitat de propietaris és el conjunt de persones titulars d’habitatges i/o locals dins d’una finca.
Per llei no és obligatori comptar amb ella però sí és molt recomanable que es constitueixi per gestionar despeses i elements comuns i per això és la pràctica establerta.
Passos per constituir una comunitat de propietaris
Hi ha alguns casos en què en entrar en una finca habitada no existeix encara una comunitat de propietaris.
Això pot passar en habitatges d’obra nova on el promotor no ha redactat els estatuts de la comunitat de propietaris o en edificis de segona mà que eren d’un únic propietari des de fa dècades i que ara s’ha realitzat la divisió horitzontal (per exemple a partir d’una herència).
1. Celebració de la primera Junta Extraordinària d’una Comunitat de Propietaris
En aquesta primera reunió, anomenada Junta Constituent, hauran d’estar presents tots els propietaris de la finca. Si hi ha una empresa promotora que encara té immobles per vendre o que ha decidit conservar com a propietaris, també haurà d’assistir.
En aquesta reunió es formalitzarà la constitució de la comunitat de propietaris i es nomenen els càrrecs corresponents establerts per la Llei de Propietat Horitzontal o en el Codi civil de Catalunya si la finca es troba en aquesta Comunitat. Hi ha la possibilitat que la mateixa persona o entitat que ocupi el càrrec de president/a també sigui l’administrador/a i el secretari/a.
- President de la Comunitat: és el representant de la Comunitat i qui té potestat per formalitzar la comunitat i legalitzar el llibre d’actes
- Administrador: rol que s’encarrega de portar els comptes de la comunitat, per a aquest rol generalment és recomanable contractar un administrador de finques.
- Secretari: és l’encarregat de guardar tots els documents relacionats amb la comunitat.
Després de designar els càrrecs, es posaran en debat els següents assumptes:
- Fixar les quotes dels propietaris: un administrador de finques simplifica aquest procés en preparar ell un pressupost ajustat per a la comunitat incloent-hi partides obligatòries com el fons de reserva.
- Autorització de signatures
- Aprovació del pressupost
- Elecció d’entitat per a l’obertura d’un compte corrent per domiciliar tots els pagaments. En el cas de Catalunya hauran de ser dos comptes en ser obligatori per llei que el fons de reserva estigui dipositat en un compte independent
- Establir els estatuts de la comunitat
- Precs i preguntes
Què són els estatuts d’una comunitat de veïns
Els estatuts d’una comunitat de veïns estableixen les obligacions i drets dels propietaris i persones que lloguen immobles en la mateixa.
L’acompanyament d’un administrador de finques us ajudarà a detectar normes importants que poden evitar discussions a futur, per exemple, requisits específics per a activitats que puguin ser molestes.
La Llei de Propietat Horitzontal estableix tota la normativa relacionada amb els estatuts en els articles 5, 6 i 17. En aquests articles, determina que les normes acordades pels copropietaris en els estatuts de la comunitat són d’obligat compliment.
Redacció de l’Acta de Constitució
L’Acta de Constitució recull tota la informació i els pactes acordats en la reunió. Si hi ha un administrador de finques, aquest és qui s’ocuparà d’elaborar-la i registrar-la en el llibre d’actes segons preveu la llei.
Aquesta acta haurà d’estar signada tant pel president com pel secretari de la Comunitat i és la primera que hi haurà en el llibre d’actes de la comunitat.
Aquest llibre d’actes haurà de registrar-se físicament en el Registre de la Propietat. Es tracta d’un tràmit que encara no s’ha modernitzat, encara que es poden imprimir les actes en fulls intercanviables i usar una impressora, el llibre d’actes en paper ha de registrar-se en el registre sempre.
Dades importants que necessitarem
A més de les dades de tots els propietaris i els seus comptes bancaris per al cobrament dels rebuts i derrames és imprescindible comptar amb l’escriptura de divisió horitzontal de l’immoble. Aquesta aportarà dades sobre:
- Quin és el coeficient de cadascun dels habitatges i baixos de la teva comunitat de veïns, que és necessari per saber com repartir les despeses de l’edifici.
- Els elements comuns de la teva comunitat de propietaris, fins i tot de quarts, habitacles i habitatges que pertanyin a la pròpia comunitat, com els apartaments de la porteria.
Sigui quina sigui la teva casuística, no dubtis a contactar amb el nostre equip d’administració de finques i patrimonis, t’oferim solucions integrals sense maldecaps.
