Amb l’última reforma de l’habitatge aprovat, els arrendadors podran pujar un 2% com a màxim el lloguer en 2023. La llei encarregada de regula qualsevol qüestió relacionada amb el lloguer a Espanya és la LAU (llei d’arrendament urbans). Això sí, no concreta quin tipus d’índex ha d’utilitzar-se per a actualitzar la renda. Si en el contracte no apareix gens especificat, s’ha d’usar l’Índex de Garantia de la Competitivitat, però a l’hora de la veritat el que s’utilitza és el famós IPC.
Com això pot generar una mica de confusió, avui explicarem en què consisteix exactament aquest índex i per què és el que s’aplica en el lloguer. També tractarem el tema de les pujades de preus i què s’aconsegueix amb aquest canvi de llei.
Què és l’IPC?
L’índex de preus de consum o al consumidor és un barem econòmic l’objectiu del qual és generar una mesura estadística per a observar com evolucionen els preus de béns i serveis consumits per l’oblació que viu en habitatges familiars a Espanya.
L’IPC va indicant la forma en la qual es mouen els preus dels productes de manera general durant un període de temps i en un lloc concret. Amb això podem saber si el cost de vida augmenti o descendeix i prendre les mesures necessàries per a solucionar algun problema, si existís. Sense ell, és possible que no sabéssim si, de forma generalitzada, ens està ‘costant’ massa viure. Existeixen 2 tipus d’IPC:
- IPC subjacent. No té en compte els preus dels aliments i dels productes energètics que no s’elaboren. Aquest índex s’encarrega de monitorar l’evolució dels preus de components més ‘volàtils’, com els aliments frescos, a curt termini i en un país concret.
- IPC harmonitzat. Aquest és l’índex que la UE utilitza per a comparar l’IPC dels diferents països membres. Utilitzen una base de cistella de la compra comuna en els 27 estats.
Per a calcular l’índex de preus de consum es necessiti una fórmula matemàtica en la qual es multipliquen els preus nous per les quantitats consumides i es divideixen entre el mateix, però amb les dades de l’any anterior:
IPC = (preus nous per quantitats noves) / (preus anteriors per quantitats anteriors) multiplicat per 100.
A Espanya es calcula sobre la base d’uns 210.000 preus i amb informació de 29.000 establiments. Tota aquesta informació es pot obtenir enviant a un funcionari a cada establiment, realitzant trucades telefòniques i/o enviant mail. Avui dia, i gràcies a la tecnologia, es poden utilitzar automatitzacions per a extreure la informació necessària a través de webs amb programes de softwares adequats per a la seva funció.
Pot ser que no sembli gran cosa, però les dades que ens ofereix l’IPC són de gran rellevància. Amb ells podem obtenir una estimació del consum i la qualitat de vida de tota la població espanyola i avaluar com estan variant els preus. També podem esbrinar quines zones del país són més cares i en quins el cost de vida és més car.
Entris les seves funcions també es troben la de les clàusules salarials o la d’actualitzar la renda i els preus dels lloguers, punt que ampliarem a continuació.
Que un país tingui un IPC positiu significa, per tant, que el cost de vida és més elevat, cosa que significa que la cistella de la compra i els aliments més bàsics costaran més. Amb aquestes dades l’Estat i les empreses deurien, en teoria, ajustar el salari dels treballadors o les pensions perquè la pujada i baixada dels preus s’ajusti als guanys.
Actualitzar la renda de l’IPC
Com hem comentat, l’IPC a Espanya és l’índex que s’utilitza per a regular la pujada de la renda, encara que no és obligatori utilitzar-lo. Si un arrendador l’usa per a actualitzar una renda, aquest procés ha de realitzar-se cada vegada que el contracte compleixi 1 any. S’haurà d’aplicar el valor que es va publicar 2 mesos abans, per la qual cosa si aquest valor és positiu, la renda augmentarà i si és negatiu, baixarà.
Si vols actualitzar la renda de l’IPC serà necessari acudir a la pàgina web de l’INE i consultar el valor d’aquest índex per a aplicar la pujada o la baixada corresponent, amb els 2 mesos d’antelació estipulats, al contracte. Quan tinguis la xifra, comenta-li-ho a l’inquilí/s amb el/els que tinguis el contracte amb 1 mes d’antelació al dia en què toqui pagar el mes.
Amb la nova del de l’habitatge, qualsevol contracte de lloguer que estigui vigent i que s’actualitzi entre l’1 d’abril de 2022 i el 31 de desembre de 2023 s’haurà de realitzar amb el límit imposat pel Govern del 2% com a màxim. L’objectiu d’aquesta mesura extraordinària és reduir l’efecte de la pujada de l’IPC en els arrendaments. Posem un exemple explicatiu:
Una família és propietària d’una casa que lloga per 1.000€/mes i el seu contracte compleix 1 anys l’1 de febrer. La pujada de la mensualitat caldrà comunicar-la als arrendataris 1 mes abans (l’1 de gener) i s’haurà de calcular la pujada amb l’IPC del 15 de desembre.
Com s’aplica l’últim IPC publiqueu (el d’abril), caldrà pujar un 3.30% el cost del lloguer. La renda serà de 1.033€ durant 1 any. A partir d’aquest moment es repetirà el mateix procediment fins que el contracte acabi. Serà fonamental que en aquest hi hagi una clàusula en la qual s’especifiqui que la renda del pis s’incrementa en funció de l’IPC. Si no, no es podrà aplicar la pujada.
La reforma de l’habitatge i el canvi en el preu dels lloguers recentment aprovat ve donada per l’escalada de la inflació, d’aquí ve que les pujades en els habitatges s’hagin limitat al 2% fins a desembre d’enguany.
Les conclusions que es poden treure d’aquesta nova reforma són:
- L’actualització de la renda s’haurà de pactar entre inquilí i casolà, perquè si no no es tindrà dret a actualitzar el preu del lloguer fins que no finalitzi el contracte.
- És bidireccional, cosa que significa que el límit del lloguer pot afavorir tant a l’arrendador com a l’arrendatari. De totes maneres, és el nostre deure comunicar que, en la majoria de les ocaciones, afavorirà a la propietat.
- No és automàtic: hauràs de demanar-la expressament, segons es recollir en l’article 18 de la Llei d’Arrendaments Urbans.
- Cal pactar el mecanisme d’actualització perquè si no s’indexa, s’utilitzarà l’índex de garantia de competitivitat (IGC) que estigui vigent en el mes que el contracte faci 1 any.
L’IPC té caràcter retroactiu?
Aquest tema sol preocupar moltes persones que viuen de lloguer. Segons l’INE (Institut Nacional d’Estadística) el propietari d’o immoble pot pujar l’IPC acumulat dels 5 últims anys. Els inquilins, per tant, estarien obligats a pagar el que l’amo els demanés.
No obstant això, i aquesta és la clau, no podrà reclamar els endarreriments que no s’hagin cobrat durant els anys en què no s’hagi aplicat anualment la pujada de l’IPC, pel motiu que sigui. Per això es diu que és acumulatiu però no retroactiu.
Com es pot demanar l’actualització del preu del lloguer?
L’article 18 de la LAU especifica que aquesta actualització haurà de notificar-se per escrit, indicant el percentatge de variació que s’aplicarà. Aquesta haurà de contenir:
- L’índex aplicat.
- La variació percentual.
- La renda final.
- La data d’aplicació.
La notificació podrà afegir-se al rebut de l’últim pagament de la renda abans de l’actualització però de moment no se sap res sobre el moment de la notificació o l’antelació d’aquesta. L’habitual és que es pacti un avís d’una part a l’altra el dia que es compleixi 1 any del contracte o en el mes anterior.
Ocorre si el contracte de lloguer finalitza?
En aquest cas, l’arrendatari podrà negociar amb l’arrendador l’increment que la seva renda:
- Si l’arrendador té més de 10 immobles urbans d’ús residencial (gran forquilla), la pujada mai podrà superar el 2%, però podrà ser pactada entre totes dues parts.
- Si l’arrendador no és una gran forquilla, l’augment de la renda podrà superar el 2% si totes dues parts així ho decideixen. Si no hi ha acord, la pujada mai podrà ser més alta que el resultat de l’aplicació de la variació anual del IGC (amb un màxim del 2%).
És necessari tenir en compte també que els contractes finalitzin entre el 28 de desembre de 2022 i el 30 de juny de 2023 es prorrogaran, si així ho decideix l’inquilí, durant 6 mesos més des de la data en la qual van acabar, amb exactament les mateixes condicions que havia tingut fins avui. Aquesta pròrroga no s’aplicarà, per descomptat, si l’arrendador necessita la casa de manera permanent (i si així s’ha estimulat en el contracte):
- Per a ell/ella mateix/a.
- Per a familiars en primer grau de consanguinitat.
- Per adopció.
- Per a el/la cònjuge (si hi ha cas de separació o divorci).
Sempre recomanem estar al corrent de qualsevol canvi o reforma en aquest o un altre àmbit, sobretot si tenim un negoci (com a cap o com a autònom) o posseïm habitatges. Si necessites ajuda amb aquesta mena de gestions o simplement no vols estar preocupat constantment, en Blegal posem a la teva disposició a més de 30 professionals, tant de manera en línia com presencial.
Sigui com sigui el problema legal, fiscal o laboral que tinguis, compta amb nosaltres. Tenim una cartera de serveis que inclou una administració de finques i una corredoria d’assegurances. Pots posar-te en contacte amb nosaltres si tens un dubte concret o necessites més informació.
T’oferim un equip professional, preparat i divers que treballa en estreta col·laboració perquè tinguis el que necessites.
Foto de Scott Graham en Unspalsh
