Quan hi ha un contracte de lloguer pel mig, tant arrendador com arrendatari poden tenir uns certs dubtes sobre els procediments que han de seguir-se a l’hora de formalitzar un lloguer. A més de totes aquestes qüestions, poden sortir a la llum algunes pors: que l’arrendatari no pagui la fiança, una o diverses mensualitats, que l’amo decideixi no retornar la fiança sense causa justificada o fins i tot ignorància sobre els procediments legals que han de seguir-se.
Sigui com sigui el dubte o situació en la qual es trobin totes dues parts, existeix una manera de solucionar-la: conèixer i informar-se sobre els drets i obligacions de cadascun dels involucrats en un contracte de lloguer. Només així pot resoldre’s qualsevol malentès. Com, per exemple, el de la suposada obligatorietat de dipositar la fiança del lloguer. Aquesta i altres qüestions seran les que ocupin el post d’avui, així que no perdem més temps!
És obligatori dipositar la fiança del lloguer d’un pis?
Abans d’entrar en matèria, expliquem el concepte de fiança: es tracta d’una espècie de garantia que assegura el compliment d’unes certes normes o obligacions. En el cas de la fiança d’un habitatge, constitueix una quantitat de diners que l’inquilí abona al propietari de l’immoble. L’objectiu d’aquest ingrés previ a l’entrada al pis és una garantia que ajuda a solucionar els possibles danys que l’inquilí pugui causar durant el temps que duri el contracte de lloguer. És un acord, acceptat per totes dues parts: si, quan es vagi a retornar l’habitatge llogat, aquesta no es troba en les mateixes condicions que quan es va lliurar, la fiança no es retorna. Servirà com a ‘pagament’ pels inconvenients.
Ara: és obligatori dipositar una fiança? Sí. La llei d’arrendaments urbans 29/1994 estableix en l’article 36, des de 1995, que serà obligatori prestar una fiança en metàl·lic a la celebració del contracte d’arrendament d’habitatge. El nou inquilí serà l’encarregat de pagar aquesta quantitat obligatòria i l’arrendador de dipositar-lo en la comunitat autònoma on es trobi l’immoble arrendat.
Com es diposita la fiança del lloguer?
Ja hem comentat abans que és obligatori pagar una fiança i dipositar-la, però depèn de la comunitat autònoma on es realitzi aquest dipòsit. És necessari esmentar en aquest punt que la Comunitat Foral de Navarra i el Principat d’Astúries no exigeixen el dipòsit de la fiança; totes les altres sí.
El subjecte legitimat per a exigir la fiança és l’Administració Pública Autonòmica, i l’obligat a dipositar-la és l’arrendador. Encara que aquest renunciï a exigir-la-hi a l’arrendatari o no l’hagi rebut d’aquest, haurà de dipositar la quantitat que correspongui. Davant la llei tenen gens de transcendència els pactes que s’hagin parlat entre arrendador i arrendatari.
L’arrendador té dos mesos des de la signatura del contracte per a realitzar el dipòsit. Quan l’arrendament finalitza, l’arrendador pot retirar l’import de la fiança presentant el rebut de dipòsit i l’exemplar per a l’arrendador del contracte de lloguer (en retornar la fiança ho segellaran com cancel·lat). Si un mes després que l’arrendador sol·liciti la devolució de la fiança no s’ha procedit la restitució, l’administració estarà obligada a pagar interessos.
On dipositar la fiança de lloguer a Catalunya?
La quantitat de la fiança varia segons la comunitat autònoma. A Catalunya, la fiança correspon a la quantitat d’1 mes de la quota de lloguer, sempre que es tracti d’una finca destinada a l’habitatge. Si el seu ús és diferent (lloguer per temporada), caldrà dipositar la part proporcional a la durada del contracte. S’hauran d’ingressar 2 mensualitats de renda per a contractes d’1 any de durada. En el cas que sigui menor, la part que proporcionalment correspongui.
La fiança pot dipositar-se a través d’Internet, en les cambres de la propietat urbana o en el Institut Català del Sòl (INCASOL). L’arrendador té 2 mesos per a realitzar el dipòsit des que es va signar el contracte. Aquest està obligat a lliurar a l’inquilí una còpia de l’ingrés de la fiança en el INCASOL. L’Institut té una secció de FAQ per a dubtes o qüestions, però també pots escriure’ls per mail en aquesta adreça.
Vegem com s’ha de procedir a l’ingrés de la fiança depenent del mètode triat:
Internet.
L’arrendador haurà d’emplenar el formulari del dipòsit de la fiança model 2. El pagament es podrà fer de les següents formes:
- A través de l’enllaç al model 2. Podràs triar entre l’opció de pagament a través de la Línia Oberta de CaixaBank o amb targeta de crèdit (de qualsevol entitat).
- En els caixers automàtics. Podràs utilitzar els de Servicaixa (CaixaBank), Banc Sabadell, BBVA, i/o Bankia. Deuràs, a més, imprimir el formulari del model 2 que s’ha generat per Internet.
- De manera presencial. Hauràs d’acudir a una oficina del Banc Sabadell, de BBVA, o de Bankia. S’imprimiran 2 còpies del model 2 que s’ha generat per Internet.
- En la Banca en línia de BBVA, del banc Sabadell i de Bankia. Hauràs de fer arribar l’ingrés directament a la Coordinació de Finances, adjuntant el PDF que ofereix la web una vegada s’ha guardat el formulari.
- Presencialment en el Institut Català del Sòl. hauràs de sol·licitar cita prèvia. L’ingrés es podrà fer amb targeta bancària, xec bancari nominatiu o amb taló conformat nominatiu a favor del INCASOL. Hauràs de portar 2 còpies del model 2.
Hauràs d’aportar el model 2, una fotocòpia del contracte d’arrendament i les seves clàusules i una fotocòpia del document de compromís del Avalloguer signat tant per l’arrendador com per l’arrendatari.
Cambres de la Propietat Urbana
La Cambra de la Propietat tramitarà l’ingrés de la fiança i generarà el model 2 perquè el puguis signar (com a arrendador). Hauràs de fer el pagament en efectiu i la documentació que hauràs d’aportar és:
- L’original o la fotocòpia del contracte d’arrendament i les clàusules.
- Original o fotocòpia del document de compromís de Avalloguer signat per totes dues parts.
- La referència cadastral.
Institut Català del Sòl (Coordinació de Fiances)
Si vols realitzar el dipòsit de la fiança del lloguer d’un habitatge en el INCASOL, hauràs de demanar cita prèvia per a acudir presencialment a la seu. Hauràs de presentar el model 2 degudament emplenat. En les pròpies oficines de INCASOL trobaràs ordinadors per a emplenar el formulari. La forma de pagament serà mitjançant targeta bancària, xec bancari nominatiu o taló conformat nominatiu a favor del INCASOL
La documentació que s’haurà d’aportar és: una còpia del model 2, l’original o fotocòpia del contracte amb les clàusules i original i una còpia del document de compromís de Avalloguer signat per totes dues parts.
Hi ha sancions per no dipositar la fiança del lloguer?
Dipositar una fiança abans de formalitzar el lloguer d’un habitatge és de caràcter obligatori. Si no es realitza l’inquilí no té cap responsabilitat i, per tant, no s’enfronta a cap sanció. L’amo, no obstant això, sí: ell és el responsable, com a arrendador, de dipositar la fiança després de rebre de l’inquilí la quantitat en metàl·lic. Si no ho fa, se li aplicaran les sancions que dictamini la comunitat autònoma en la qual es troba l’habitatge en lloguer.
Les sancions per no dipositar la fiança de lloguer a Catalunya dependran del tipus d’infracció, que es cometi. La Generalitat de Catalunya les classifica entre lleus o greus.
- Una infracció es considerarà lleu quan no es dipositi la fiança dins del termini de dos mesos des de la formalització del contracte. Si els serveis d’inspecció de la Generalitat han obert un expedient per a la regularització de la fiança, està infracció es considerarà greu.
- Serà considerada una infracció greu la falta de dipòsit de la fiança o de les actualitzacions d’aquesta. Això vol dir que, si l’arrendador diposita la fiança abans que la inspecció ho cridi, la infracció serà considerada lleu. Però si l’inici del procediment d’inspecció s’ha iniciat per aquest mateix motiu, el dipòsit ja serà considerat com a infracció greu.
A més dels 2 tipus d’infraccions comentats a dalt per no dipositar la fiança de lloguer, a Catalunya trobem altres modalitats de sancions:
si l’ingrés del dipòsit es fa amb després dels 2 mesos des de la formalització del contracte, s’estableixen una sèrie de recàrrecs. Aquests poden anar des d’un 5% fins a un 20% de l’import de la fiança si no intervé la inspecció (depenent de quan s’ingressi). Si, finalment, els serveis d’inspecció sí que intervenen, el recàrrec serà d’un 25%. A aquestes quantitats caldrà sumar-li els interessos de demora.
A més d’aquestes penalitzacions, no dipositar la fiança de lloguer a Catalunya provoca que, quan es tracti d’una infracció lleu, s’imposi una multa que no superi el 35% de l’import de la fiança, amb un límit de 3.000 €. Si es tracta d’una infracció greu, la multa serà del 35% al 75% de l’import de la fiança no dipositada.
Conclusions
Donades les múltiples sancions que pot sofrir l’arrendador si no diposita la fiança del lloguer del seu habitatge (a més de les càrregues ètiques), no és solament recomanable, sinó una obligació legal, dipositar la fiança en tot contracte de lloguer. En Blegal comptem amb serveis d’administració de finques que poden ajudar-te a gestionar tots els tràmits legals de lloguer d’immobles. Posa’t en contacte amb nosaltres i el nostre equip estudiarà el teu cas per a poder crear un mètode de treball personalitzat i ajustat a les teves necessitats.
Els serveis de Blegal
Sabem que els tipus d’IVA poden ser una mica confusos i complicats d’aplicar. Per això, el nostre equip està preparat per a respondre a qualsevol dels teus dubtes i portar el teu cas gràcies al nostre servei de gestoria i assessoria. Encara que no ho sembli, tenir en regla tots els impostos i assegurances pot suposar-te un estalvi important. Si vols saber més sobre Blegal, no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres.
Imatge de
