La palabra protagonista del post de hoy es, posiblemente, una de las más extrañas con que hemos tratado hasta ahora en este blog: usucapión. Parece, en vez de un término legal, uno médico. Pero podemos asegurar que se trata de un término real que nuestro equipo utiliza en el día a día. Y tiene un sinónimo: prescripción adquisitiva. Quizá con estas 2 palabras podamos sacar alguna conclusión sobre el significado de la usucapión. De todas formas, vamos a explicarlo todo paso a paso para que sepas exactamente qué significa este término tan extraño y en qué situaciones se aplica. ¡Vamos allá!
El significado de usucapión
La usucapión o la prescripción adquisitiva es un mecanismo legal a través del cual una persona puede adquirir el derecho de propiedad y otros derechos reales por el hecho de haberlos poseído durante un período de tiempo. Los derechos reales, por si acaso no se tiene conocimiento de este tipo de derecho, son aquellos que permiten al titular del mismo tener poder y conseguir ventajas de tipo económico de una cosa frente a otras personas. Esto significa que el resto de individuos tendrían prohibido hacer uso y disfrute de aquello que se disputa. Un derecho real, por tanto, trata las relaciones entre personas y bienes. El Código Civil considera bienes con derecho a usucapión aquellos que pueden ser intercambiados en el mercado.
La usucapión hace, en resumidas cuentas, que una persona poseedora de un bien durante un largo período de tiempo acabe siendo dueña del mismo, reconocida ante la ley. El derecho de propiedad no es el único que la usucapión puede cubrir; es el más frecuente, pero no está solo. Cualquier otro derecho real que comporte una posesión sobre las cosas estaría bajo el paraguas de la prescripción adquisitiva. Para que ésta tenga efecto solamente es necesario que la persona poseedora del bien lo haya tenido el tiempo que marca la legislación.
Este mecanismo legal sirve para responder a la realidad de ese bien por razones de seguridad jurídica. Se otorga a una persona la titularidad del derecho por haberlo ejercido durante mucho tiempo. Normalmente otra de las causas suele ser la pereza del propietario original, que, al no haber ejercido su derecho, lo ha dejado y consiente que la ley actualice la situación dominical, adaptándola a la realidad del hecho. Es importante señalar que la persona con derecho a la usucapión podrá utilizarlo más adelante, sin que sea obligado que lo haga inmediatamente.
El Código Civil prevé y recoge la alegación de la usucapión, tanto por la persona que ha poseído los bienes durante el tiempo que la norma establezca como por sus herederos y causahabientes si éste falleciese. Si una persona que posee en concepto de titular este mismo derecho fallece antes del plazo previsto para realizar la usucapión, el heredero o causahabiente podrá aprovechar los años de posesión que han transcurrido para añadirlos a su posesión. Así, debería de esperar hasta completar los años que quedasen hasta la consumación. Este sería el caso siempre que el sucesor iniciase la posesión antes de que pasase 1 año desde el fallecimiento y la continúe en el mismo concepto posesorio de su causahabiente.
¿Qué derechos son usucapibles?
Solamente pueden usucapirse por prescripción adquisitiva los derechos reales que estén relacionados con la posesión sobre los bienes, siendo el más común el de propiedad. Los derechos personales, aunque su ejercicio comporte una determinada posesión material sobre bienes (como en el caso del arrendamiento) no pueden adquirirse por usucapión, ya que no pertenecen a la categoría de derecho real.
Esta excepción hace que, por ejemplo, un arrendatario que lleve 40 años viviendo en un piso de alquiler no pueda adquirir de ninguna manera el derecho de arrendamiento ni de propiedad.
Tampoco serían usucapibles los derechos subjetivos que la propia ley, de manera expresa, excluye. En Cataluña esto ocurre con las servidumbres.
En resumidas cuentas, no todos los derechos reales son usucapibles; solamente aquellos que están relacionados con la posesión sobre una cosa, siempre que la ley no los excluya específicamente. Tampoco son usucapibles los derechos subjetivos que, aunque sean reales, no comportan una posesión sobre las cosas. Estos serían los casos de una hipoteca o los derechos de adquisición preferente. El ordenamiento catalán, específicamente, contempla un derecho real como el censo que, aunque no es posesorio, la ley permite adquirirlo por usucapión.
Requisitos para la usucapión
La usucapión ocurre en cuanto todos los requisitos que establece la ley concurren, sin que la persona usucapiente tenga que realizar ningún trámite. Veamos, por tanto, cuáles son las condiciones para que una persona acceda a este derecho:
– Posesión. Lo primero que se necesita para que la prescripción adquisitiva pueda realizarse es que se adquiera y se ostente la posesión del bien o derecho a usucapir (normalmente serán bienes inmuebles). Lo que hace la usucapión es dotar de protección jurídica a esta posesión. Se eleva al usucapiente, por tanto, a la posición de propietario. Existen, sin embargo, ciertas condiciones: la posesión debe de ser en concepto de dueño. No computa el tiempo de posesión tolerada o autorizada por el propietario. Es obligatorio que ésta sea, además, pública. El objetivo de la usucapión es que se perciba al usucapiente como verdadero dueño. Por eso, la ley terminará reconociéndolo como tal.
También debe asegurarse que la posesión ha sido pacífica. Esta cláusula excluye todos los casos en los que los derechos hayan sido reivindicados por el propietario, además de aquellos tomados violentamente. Un ejemplo práctico de un caso no pacífico sería la ocupación de una propiedad de manera ilegal, en la que la persona okupa ostenta el inmueble sin "voluntad aparente externa" de actuar como propietaria. Su objetivo es, aparentemente, una manifestación ideológica alternativa al poder excluyente del derecho de propiedad.
La posesión debe ser, también, ininterrumpida. La usucapión es una modalidad prescriptiva y se puede interrumpir a través de reclamaciones judiciales y extrajudiciales. También puede hacerse materialmente (si se abandona el bien o derecho por plazo superior a un año) o por reconocimiento expreso o tácito del derecho del propietario.
– Buena fe. Es la creencia de que el usucapiente ha recibido la propiedad por parte del dueño. Esto significa que la persona que quiera acceder a la usucapión de un derecho debe hacerlo sin que en su título exista un vicio que lo invalide. Este requisito no opera en la usucapión extraordinaria.
– Justo título. Este título es suficiente para transmitir el bien o derecho. Bastaría con que se generase un contrato (incluso afectado por causas de anulabilidad). No se reputa justo título, sin embargo, el contrato viciado por causa de nulidad. Este título no es necesario en el caso de la usucapión extraordinaria. Si se amplían los plazos posesorios no sería preciso que el usucapiente tuviese título alguno.
– Tiempo determinado. La ley establece, para adquirir por usucapión cualquier bien, un plazo de 3 años. En el caso de inmuebles, este plazo se alarga hasta los 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes. Habría que cumplir, sin embargo, algunas reglas: el usucapiente puede computar el tiempo que el bien estuviera en posesión de su causante. Si una persona toma posesión de un bien inmueble de alguien que ya llevaba 9 años poseyéndolo, solamente necesitaría pasar 1 años más en esa bien inmueble para que lo adquiera a título de usucapión. Se presupone que quien posee el bien actualmente y lo poseyó en otro momento lo ha tenido todo el tiempo. Solamente ofreciendo pruebas de lo contrario se podría demostrar que hubo alguna interrupción en la posesión.
Usucapión extraordinaria
Todo lo que hemos comentado hasta este punto hace referencia a la usucapión ordinaria. Pero existe otro tipo de prescripción adquisitiva: la extraordinaria. Esta modalidad no requiere de buena fe ni de justo título, ya que no operan en este tipo de usucapión. Los plazos posesorios, embargo, se amplían. Si se cumplen estos plazos más extensos se puede optar a la usucapión a pesar de no ser el dueño del bien en ningún caso y bajo ningún título válido.
La desventaja de este caso es que, como hemos dicho, el plazo de posesión que se pide es mucho más exigente. En el caso de bienes muebles, éstos deberán de tenerse durante al menos 6 años; en los bienes inmuebles la posesión se extiende hasta mínimo 30 años.
Tanto si es una usucapión ordinaria como extraordinaria, al final tenemos que lidiar con leyes y situaciones muy complejas, por lo que es más que recomendable contar con un asesoramiento legal adecuado a las exigencias del caso y del cliente.
Por ello, en Blegal todo nuestro equipo trabaja codo con codo y en constante evolución e investigación para poder ofrecer todas las noticas y servicios legales que necesitas hoy en día. Ser conocedores de todos los cambios que ocurren en el ámbito legal actual, tanto nacional como autonómico, es una de nuestras principales metas. Con ello sabemos que podemos ofrecer unos servicios adecuados al cliente que acuda a nosotros con cualquier duda . En Blegal te acompañamos en todo momento, no solamente cuando creas que necesitas algo, sino siempre que lo hagas.
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