Normalmente, cuando queremos cambiarnos de casa de forma indefinida, lo que hacemos es vender nuestra actual vivienda para poder costearnos el ‘cambio’ y obtener el dinero para comprar la segunda. Sin embargo, existe un pequeño ‘truco’, la permuta de viviendas entre particulares, que nos puede ayudar a estrenar hogar sin tener que pasar por ese proceso.
Si no lo habías escuchado antes, toma nota del término, ya que puede ser la señal que necesitabas para mudarte a ese ático que tanto te gusta o darle un giro a tu vida y trasladarte a una zona más rural: la permuta de viviendas entre particulares. Este acuerdo entre propietarios puede ayudarte a no tener que pasar por todo el trámite de venta y compra de viviendas, además de la burocracia que ellos conlleva. ¿Necesitas saber ya cómo hacerlo? ¡Te lo explicamos!
¿En qué consiste la permuta de viviendas entre particulares?
El término permuta hace referencia al intercambio, en este caso de viviendas o propiedades inmobiliarias entre 2 particulares que tengan esa casa a su nombre. El Código Civil recoge esta posibilidad en el artículo 1538, en el que se explica que ambos propietarios se puede intercambiar, si están de acuerdo, una vivienda por otra sin ninguna tramitación o ganancia económica a menos que el valor de una propiedad sea mayor que la otra.
Sí existe una condición para que el trato sea lo más justo posible: ambas viviendas deben tener un valor de mercado similar. En caso contrario, el dueño de la casa de menos valor deberá pagar la diferencia, transformando el contrato de permuta en un contrato mixto entre permuta y compraventa.
Aunque el precio de ambas sea más o menos similar y no tenga que haber compensación económica, esta operación es similar a una compraventa de una vivienda. Los impuestos, por tanto, serán también parecidos. Veamos qué habría que pagar para realizar la transacción correctamente:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Tendrá un valor u otro dependiendo de la comunidad autónoma en la que estén ambas viviendas.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que gravará los documentos notariales.
- Plusvalía municipal, que empeñará la revalorización del terreno de la vivienda desde su compra hasta su venta o transmisión. Eso sí, solamente se tendrá que pagar si se produce un aumento del valor del terreno.
- IRPF. Por supuesto, la ganancia o pérdida patrimonial que se produzca del precio de adquisición de la vivienda y del que se ha acordado en la permuta se tendrá que seguir declarando.
Además de todos estos deberes, también se tendrá que pagar lo necesario a una notaría (honorarios de notaría, gastos registrales y gestiones de inscripción). Todo el escenario que hemos descrito hasta ahora ha sido desde la hipótesis de una permuta de viviendas entre particulares. Si se trata de una permuta inmobiliaria, se seguirá el mismo procedimientos, pero cada particular deberá tributar por el valor comprobado del inmueble que vaya a adquirir (a menos que el declarado sea mayor). Se aplicará el tipo de gravamen correspondiente a la naturaleza inmueble del bien que se ha adquirido.
¿Cómo se hace una permuta de viviendas?
Lo primero que se tendrá que realizar antes de comenzar ninguna tramitación es calcular el valor de las propiedades entre los 2 propietarios. Si ambos aceptan el valor y coinciden en que sus casas pueden costar más o menos lo mismo, se deberá investigar si las 2 viviendas están libres de cargas administrativas o hipotecarias.
Ya es el momento de firmar un contrato en el que se recogen todas las condiciones de la operación, es decir, la permuta. Tras esta primera firma, será necesario, ante notario volver a firmar otro documento, la escritura de permuta, para transmitir la titularidad de las viviendas e inscribirla en el Registro de la Propiedad para que quede validado completamente.
Una vez se tenga la fase de ‘papeleo’ tramitada, es momento de que los dueños de las casas intercambien las llaves y la documentación de las viviendas, no sin antes comprobar quiénes son sus titulares y averiguar si el último recibo del IBI de ambas casas está al corriente de pago. Un certificado de la comunidad de propietarios nos confirmará enseguida si existen o no deudas pendientes con ella.
En el caso de que, tras realizar todos los pasos a seguir en una permuta de viviendas entre particulares aparezca un vicio oculto en alguna de las viviendas, será el propietario original de la vivienda y no el actual el que responda por él. Incluso es posible revocar el contrato de permuta si este vicio ha hecho que el dueño actual no quiera seguir con el mismo o si se comprueba que alguno de los propietarios no tenía la propiedad de la vivienda posteriormente.
El Código Civil explica en el artículo 1.540 que el permutante que haya sufrido algún engaño u ocultación de información podrá elegir entre reclamar una indemnización por daños y perjuicios o recuperar el bien que entregó al otro permutante.
El contrato de permuta
Un contrato de permuta de viviendas entre particulares tiene, como cualquier otro, unas características específicas y adecuadas a su misión:
- Es consensual. Es necesaria la voluntad expresa de ambas partes para que el contrato pueda ser formalizado.
- Es oneroso. Un contrato de este tipo se considera y conoce en Derecho Civil Patrimonial como contrato oneroso, lo que significa que la prestación de una parte conlleva la contraprestación de la otra y viceversa. Explicado de forma más simple: los derechos y obligaciones económicos son asumidos por ambas parte y recíprocos. De ahí que, al mismo tiempo, se considere un contrato bilateral y recíproco.
- Es traslativo de dominio. Este hecho hace referencia a la transmisión de la titularidad de las viviendas de los firmantes.
Sin embargo, es necesario aclarar que no exista una forma específica y única de contrato de permuta, ya que cada caso es un mundo. Por ello, para firmar este documento se necesitarán solamente estos elementos:
- La voluntad de ambas partes contratantes, expresa y manifiestamente.
- La capacidad suficiente de ambos propietarios.
- El mutuo acuerdo de las viviendas que se van a intercambiar.
Lo que sí se exigirán son una serie de obligaciones para formalizar en un contrato, en caso de que así sea, las permutas inmobiliarias:
- Transferir la titularidad de las viviendas.
- Hacer entrega de las mismas (por ejemplo, con el intercambio de llaves).
- Ambos propietarios deberán responder por los vicios ocultos del contrato. Como en este caso hablamos de viviendas, serán vicios todo los desperfectos de las mismas, que impedirán que podamos utilizarlas como deberíamos. El Código Civil también establece el deber de repararlos por parte de la persona que transfiere la propiedad.
- Garantizar que la vivienda de va a transferir de forma pacífica.
- El propietario original de una vivienda en permuta deberá responder de ella en caso de evicción (si se pierde el derecho sobre la vivienda por sentencia judicial).
- Pagar la parte que corresponda por los gastos notariales y registrales legalmente.
- Pagar los impuestos debidos.
¿Es posible permutar una vivienda con hipoteca?
A pesar de que es un requisito a comprobar antes de firmar ningún papel de permuta, sí se puede intercambiar una vivienda con hipoteca, siempre que el propietario con hipoteca cuente con la aprobación del banco, que deberá admitir el cambio de titular del préstamo.
La entidad financiera se encargará de comprobar que el futuro nuevo propietario tiene las capacidades económicas para pagar el préstamo antes de aprobar la operación. Hay que tener en cuenta que, en una permuta, lo que cambia es el propietario de la casa, no la hipoteca, cuya dueña seguirá siendo el banco, que ahora también tendrá otro titular.
Si se da este caso en el que una o ambas propiedades a permutar están hipotecadas, existen varias soluciones a elegir dependiendo de la solvencia y la capacidad de pago de los nuevos titulares del préstamo:
- Hacer una novación para cambiar el titular de la hipoteca.
- Contratar una nueva hipoteca para que el nuevo propietario figure como titular de la misma.
- Subrogar o cambiar la hipoteca de entidad financiera en el caso de que no acepte el cambio de titular de la hipoteca.
También habrá que tener en cuenta, en caso de hipotecas de por medio en este tipo de contratos, que los gastos de la permuta de las casas serán más elevados. Será necesario sumar a los costes de tramitación los de novación hipotecaria, cancelación o firma de un nuevo préstamo (dependiendo de lo que se elija finalmente).
1 ventaja y 1 inconveniente
Una permuta de viviendas entre particulares tiene una ventaja fundamental: permite realizar un intercambio de vivienda sin realizar un enorme gasto económico ni depender de una financiación bancaria que nos ayude a llevar a cabo la operación. Tampoco será necesario retrasar el traslado hasta que la venta de la vivienda se materialice, por lo que suele generar un ahorro importante en todos los aspectos de la operación, ya que normalmente a ambas partes les interesa reducir gastos ajustando la valoración de los inmuebles.
Sin embargo, si existe una cara también existe una cruz, y la de la permuta es la dificultad de encontrar viviendas con un valor económico parecido y cuyos propietarios estén interesados por los inmuebles de forma recíproca. El hecho de que alguna de ellas venga acompañada de una hipoteca no es raro, por lo que se puede condicionar la operación si el banco no da el ok al cambio de titular de la hipoteca.
El único inconveniente de una permuta es la dificultad de que se dé el caso para ella, pues las ventajas que ofrece son muy beneficiosas para ambas partes y ahorra muchos meses de dolores de cabeza y papeleo.
Como ves, la permuta de viviendas entre particulares puede ser la solución que estabas buscando a un cambio de vivienda sin muchos problemas y papeleo. De todas formas, nunca viene mal tener a tu lado a una firma y un equipo profesional, preparado y diverso que trabaje en estrecha colaboración para que puedas realizar cualquier gestión sin miedo y dentro de la legalidad.
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