Cuando se realiza una compraventa de un inmueble se procede también un contrato de arras. Pese a que el nombre del término pueda llevar a confusión, no se trata de un matrimonio de ningún tipo, sino de una cantidad de dinero que el comprador ofrece al vendedor para reafirmar su objetivo de compra. Se trata, por tanto, de una garantía de pago en el tiempo establecido y acordado por ambas partes.
Ahora bien, ¿cuál es el plazo para escriturar desde el contrato de arras? El hecho de proceder a este tipo de contrato no significa que la casa esté a nombre del nuevo propietario, sino que más bien se refleja su intención de compra. Veamos todos los entresijos de lo que se requiere a la hora de formalizar la venta de una vivienda.
¿Qué es un contrato de arras?
Como hemos comentado, este tipo de acuerdos se realizan antes de la compra de un inmueble y sirven para mostrar el compromiso del comprador al vendedor. Así se asegura que ambas partes cumplan con las condiciones acordadas para la futura transacción. Como ni todas las casas ni todas las condiciones de los contratos son exactamente iguales, es necesario tener varias tipologías para utilizar la que más de adecúe en nuestra propia situación. Estas son:
Arras penitenciales
Permiten que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato sin necesidad de justificar su decisión. Si el comprador se retira, pierde la cantidad entregada, y si es el vendedor quien desiste, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
Arras confirmatorias
Actúan como una confirmación del compromiso por ambas partes a la hora de cumplir con el contrato de compraventa. Si alguna de las partes se retracta la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o rescindirlo con derecho a reclamar daños y perjuicios.
Arras penales
Establecen una penalización específica para el caso de incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes. A esta se le suma la posibilidad de exigir el cumplimiento del contrato o su resolución.
Un contrato de arras proporcionará una mayor seguridad jurídica a ambas partes, asegurará el compromiso de ambas partes con la futura compraventa y establecerá las consecuencias en caso de incumplimiento. De ahí que suela ser tan recurrente a la hora de comprar y/o vender un inmueble en España. Normalmente el contrato de arras establece que el comprador deberá entregar un adelanto de entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda.
Partes del contrato de arras
Antes de explicar cuál es plazo para escriturar desde el contrato de arras es necesario entender qué elemento lo componen. Es completamente necesario que ambas partes comprendan y acuerden los términos de la futura compraventa del inmueble. Primero también será necesario saber si el tipo de compraventa que se va a realizar es o no una permuta, y posteriormente investigar el contrato de arras dependiendo de la situación en la que se encuentran ambas partes. Por ello, es momento de explicar su estructura habitual:
Identificación de las partes
En esta primera sección deberá aparecer los datos personales del comprador y del vendedor, incluyendo nombres completos, direcciones y números de identificación (DNI, NIE, etc.).
Descripción del inmueble
En segundo lugar es necesario especificar los detalles del bien inmueble objeto de la compraventa, incluyendo dirección, superficie, características principales y referencias catastrales.
Precio de la compraventa
Por supuesto, no puede faltar el precio total acordado para la compraventa del inmueble. Debemos tener en cuenta el hecho de que ser autopromotor en España puede significar un ligero descuento, algo que ambas partes tendrán que discutir.
Cantidad de las arras
Este punto hace referencia a la cantidad entregada al vendedor en concepto de arras (entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda).
Plazo para formalizar la compraventa
Es necesario dejar constancia por escrito de la fecha límite para la firma del contrato de compraventa, ante notario. Igualmente se deberán acordar las consecuencias de que una de las partes decida desistir del contrato antes de la formalización de la compraventa. Aquí se incluyen la pérdida de las arras por parte del comprador o la devolución del doble de las arras por parte del vendedor.
Tipo de arras pactadas
El contrato de arras especifica el tipo de las mismas (confirmatorias, penales o penitenciales) y las consecuencias legales asociadas a cada una de ellas.
Obligaciones de las partes
Las responsabilidades y obligaciones tanto del comprador como del vendedor hasta la formalización del contrato de compraventa.
Prórroga del plazo
Se incluyen, pese a que no tengan por qué usarse, las condiciones bajo las cuales se podría prorrogar el plazo para la formalización de la compraventa.
Resolución de disputas
Mecanismos para la resolución de cualquier disputa que pueda surgir en relación con el contrato de arras.
Firma de las partes
La parte final del contrato de arras finaliza con las firmas del comprador y del vendedor, y en algunos casos, la de un testigo o notario.
Anexos
Cualquier documento adicional que se considere relevante, como un plano del inmueble, una copia del título de propiedad, etc., se añadirá en este apartado.
Además de todos los puntos que acabamos de comentar, también se deben acordar otras consideraciones, como los gastos adicionales (quién asumirá los gastos de la transacción) o las cláusulas que indiquen el estado del inmueble en el momento de la venta, incluyendo posibles cargas o gravámenes. De esta forma se asegura que el contrato de arras sea claro y preciso, protegiendo los intereses de ambas partes hasta la formalización de la compraventa.
¿Cuál es plazo para escriturar desde el contrato de arras?
No existe un tiempo fijo establecido para escriturar la vivienda desde la firma del contrato de arras, aunque suelen fijarse 90 días. Durante este período ambos lados deberán ponerse de acuerdo sobre el tiempo que necesitarán para poder finalizar todo el papeleo y las gestiones previas al contrato de compraventa (concesión de la hipoteca, disposición del inmueble vaciándose de su contenido, investigar el IVA que tendrá (sobre todo si es una vivienda nueva), entre otras).
Siempre solemos recomendar que, pese a que suelen establecerse 90 días, se acuerden los días que permitan poder realizar todas las gestiones en paz y sin disputas. Hay que tener en cuenta que el plazo fijado es máximo, pero no impide que la vivienda se escriture antes de que termine. De todas formas, es posible extenderlo si va a finalizar el plazo y ninguna de las 2 partes ha completado los preparativos. Eso sí, para ello se tienen que cumplir ciertos requisitos:
- Que comprador y vendedor están de acuerdo.
- Que ambas partes actúen de buena fe y hagan todo lo posible para cumplir con el plazo inicial.
- Que la posibilidad de prórroga esté contemplada en un anexo del contrato de arras.
¿Qué pasa si el contrato de arras caduca?
El contrato de arras tiene un plazo determinado que debe ser respetado por ambas partes hasta la firma del documento de compraventa ante un notario. Comprador y vendedor tienen hasta esa fecha para dejar todos los papeles en orden y llegar a un acuerdo conveniente. Cuando el plazo finalice se pueden dar las siguientes situaciones:
- Si el comprador no ha colaborado para completar la compraventa perderá la señal entregada en concepto de arras.
- Si el vendedor se desentiende y el contrato vence deberá devolver la cantidad por duplicado.
- Dependiendo del tipo de arras firmado también se podrá exigir el cumplimiento del contrato y solicitar una indemnización.
Si vemos que nos estamos acercando a esa situación lo mejor es proponer una prórroga, especialmente si, por cualquier motivo, el proceso parece que va a tener una duración mayor a la acordada y ambas partes desean continuar con la compraventa. Para ello se deben considerar de nuevo las razones para la prórroga y la buena fe de las partes. El motivo es uno de los puntos más importantes, ya que determinará la fijación de una nueva fecha.
Consecuencias en los 3 tipos de contrato
Si a pesar de todos los intentos de ambas partes por cumplir con el plazo para escriturar desde el contrato de arras pactado, éste transcurre sin que se formalice la compraventa, los efectos previstos en el contrato de arras comenzarán a ponerse en marcha. Estos variarán dependiendo del tipo que se haya pactado y si el incumplimiento es por parte del comprador o del vendedor:
Plazo con arras confirmatorias
Se entiende por defecto si las partes no han especificado ningún otro en el contrato. En este caso el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como anticipo a cuenta del precio total de la vivienda, que actúa como garantía del compromiso de celebrar la compraventa. Su objetivo es asegurar la venta futura.
Si transcurre el plazo pactado y la compraventa no se produce se considera un incumplimiento y ambas partes pueden obligarse a cumplir el compromiso acordado y exigir una indemnización por daños y perjuicios, además del pago de los intereses correspondientes.
Plazo con arras penales
Las arras penales actúan como indemnización por daños y perjuicios para la parte perjudicada por el incumplimiento de la otra parte. De esta forma se fija una cantidad que la parte que no cumpla con el contrato deberá pagar si la venta no se formaliza. Esa puede coincidir con la entregada en concepto de arras o ser distinta.
Las partes, además, no se liberan de su deber de cumplir con lo acordado y podrán obligarse mutuamente a formalizar el contrato de compraventa. Es necesario especificar en el contrato si el deudor puede liberarse del cumplimiento de la obligación pagando la pena o si el acreedor puede exigir junto al cumplimiento de la obligación (artículo 1153 del Código Civil).
Plazo con arras penitenciales
Este tipo es el único contemplado expresamente en el Código Civil. Si se pactan arras penitenciales, tanto el comprador como el vendedor pueden desistir del contrato sin alegar ninguna causa antes de que venza el plazo acordado.
En caso de desistimiento o incumplimiento de la obligación de formalizar la compraventa al término del plazo, la parte perjudicada recibirá una compensación. Si incumple el comprador, perderá el dinero entregado como arras. Si incumple el vendedor, deberá devolver al comprador el doble del importe de las arras (artículo 1454 del Código Civil).
Debido a la mayor libertad que este tipo de arras ofrece a los contratantes, la jurisprudencia interpreta de manera restrictiva y solo considera que se trata de arras penitenciales ambas partes lo han dejado expresado específicamente en el contrato. De lo contrario, se considerarán arras confirmatorias.
¿Vas a realizar una compraventa de un inmueble y no sabes muy bien cuál es plazo para escriturar desde el contrato de arras o cómo funciona este último? Necesitas la asesoría de un servicio de administración de fincas y de un equipo capaz de solucionar cualquier otro problema. En Blegal tenemos todas las herramientas y profesionales que puedas necesitar para ayudarte en una compraventa.
Si quieres que comencemos a investigar tu caso solamente tienes que ponerte en contacto con nuestro equipo, que se pondrá manos a la obra para ayudarte en lo que necesites de forma personalizada. ¡No te quedes con ninguna duda y escríbenos!
