Te resumimos los puntos claves de esta nueva Ley de la vivienda 2023 que, salvo excepciones, entró en vigor el día después de su publicación (26 de mayo de 2023) y que tiene tres objetos principales:
- Regular condiciones básicas y garantizar la igualdad en el ejercicio de derechos y deberes constitucionales y el derecho a una vivienda digna, adecuada y en condiciones asequibles.
- Regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social.
- Reforzar la protección y el acceso a información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, en operaciones de alquiler y compra de vivienda.
Ley de la vivienda 2023: definición de los grandes tenedores de vivienda
Se perfila la definición de los grandes tenedores, concepto ya empleado en normativas previas que tiene gran relevancia en esta nueva ley. Pueden ser grandes tenedores tanto personas físicas como jurídicas:
- Con carácter general: titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial (excluidos garajes y trasteros).
- Novedad: titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en zona residencial tensionada (ver definición más abajo).
Implicaciones para los grandes tenedores:
- Cuando el arrendatario acredite que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica, están obligados a aceptar en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual una prórroga extraordinaria (con las mismas condiciones) por un plazo máximo de 1 año.
- La renta de los nuevos contratos estará limitada por el precio del alquiler del contrato anterior (vigente en los últimos 5) más el índice de contención de precios, el cual todavía no se ha definido.
- Durante 2023, los incrementos de renta no podrán exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Durante 2024, el incremento no puede ser superior al 3%.
- Requisito de admisibilidad para demandas de desahucio arrendaticio, desahucio de precario, tutela sumaria de la posesión y protección de derechos reales inscritos. Solo se admitirán si se especifican:
- inmueble que constituya vivienda habitual
- ocupante en situación de vulnerabilidad económica
- demandante que sea gran tenedor de vivienda.
Además, tampoco se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación.
¿Qué entiende la Ley de la vivienda 2023 por zona residencial tensionada?
Es competencia de las Comunidades Autónomas declarar una zona residencial tensionada cuando se cumpla una de las siguientes condiciones:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- Que el precio de alquiler o compra de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
La vigencia de la declaración de zona de mercado residencial tensionado será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente, cuando subsistan las circunstancias que motivaron la declaración y justificando las medidas adoptadas para revertir o mejorar la situación.
Ley de la vivienda 2023: Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Esta nueva ley tiene implicaciones para los arrendadores con cambios relevantes en los alquileres como las novedades en la prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda
Se mantiene el plazo de prórroga existente hasta la fecha, pero se establecen una serie de novedades:
- Prórroga extraordinaria para zonas no tensionadas de máximo de un año para arrendatarios que acrediten una situación de vulnerabilidad social y económica.
- Prórroga extraordinaria para zonas tensionadas por plazos anuales prorrogables un máximo de 3 años.
Los arrendadores podrán negarse a alguna de estas prórrogas según tengan o no la consideración de grandes tenedores o se cumplan algunas excepciones que determina la ley. Si eres arrendador o arrendatario y te encuentras en esta situación, consulta con nuestro equipo de abogados tu caso específico.
Ley de la vivienda: Cambios en el cálculo y pago de la renta del alquiler
El pago deberá ser a través de medios electrónicos, una medida más con la que hacienda podrá controlar ingresos sumergidos como alquileres no inscritos y pagados en efectivo.
Determinación de la renta en zonas tensionadas
- a) Zona tensionada y arrendador no es gran tenedor
La renta pactada en los nuevos contratos no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los últimos 5 años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, NO se pueden establecer nuevas condiciones para repercutir al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
La Ley específica una serie limitada de supuestos bajo los que se podrá incrementar más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 % sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda.
- b) Zona tensionada y arrendador gran tenedor
Sin perjuicio de lo dispuesto en el supuesto anterior, en estos casos la renta inicial pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada.
Esta limitación aplica también a viviendas en zona tensionada en las que no haya habido ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos 5 años.
Honorarios profesionales
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deberán ser a cargo del arrendador, ya sea persona física o jurídica sin excepciones.
La ley de la vivienda elimina el IPC como índice de referencia
El Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia específico para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Este se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la LAU, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Límites extraordinarios a los alquileres hasta la entrada en vigor del nuevo índice
La nueva ley modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, y establece cambios a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
LIMITE SUBIDA AL ALQUILER DEL 31/03/2023 HASTA EL 31/12/2023
- Arrendador es gran tenedor → Según nuevo pacto entre las partes con un máximo un 2 %.
- No es gran tenedor→ Según nuevo pacto entre las partes, si no hay pacto se aplicará un máximo de un 2 %.
LIMITE SUBIDA AL ALQUILER DEL 01/01/2024 A 31/12/2024
- Arrendador es gran tenedor → Según nuevo pacto entre las partes con un máximo un 3 %.
- No es gran tenedor→ Según nuevo pacto entre las partes, si no hay pacto se aplicará un máximo de un 3 %.
Incentivos fiscales arrendamientos de vivienda: incremento reducciones IRPF
Se prevén una serie de beneficios fiscales en el IRPF que se aplicarán a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la ley de vivienda.
Estas reducciones del rendimiento neto solo empezarán a aplicarse a partir del 1 de enero de 2024, es decir, se aplicarán en la declaración de la renta que se presentará en junio de 2025.
Recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para viviendas desocupadas
Este recargo en el IBI a viviendas desocupadas con carácter permanente podrá aplicarse a viviendas vacías durante más de 2 años, con un mínimo de 4 viviendas por propietario.
El incremento del recargo, actualmente situado en el 50 % de la cuota líquida del IBI, podrá aumentarse hasta un máximo del 150 %, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.
Procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad
Existen numerosos cambios en la LEC que afectan a:
- La tramitación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad.
- El procedimiento de conciliación o intermediación previo.
- La reanudación de procedimientos suspendidos.
- La valoración de la situación de vulnerabilidad.
Conclusiones de la nueva Ley de la Vivienda
Es clave conocer los contenidos de la DT 4º y 7.ª a la LAU en caso de tener contratos de arrendamiento en vigor para ver cómo van a verse afectados por esta nueva Ley de la Vivienda.
En cualquier caso, nuestras recomendaciones:
- Contar con administrador de fincas colegiado para la gestión de tus alquileres, seas o no seas gran tenedor.
- Contar con un fiscalista a la hora de hacer tu declaración de la renta.
- Si eres arrendatario, consulta con un abogado en caso específico de tu contrato de alquiler de vivienda para conocer tus derechos.
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