Cada crisis económica ve un aumento de la economía sumergida y la picaresca. En este artículo destacamos los incumplimientos de contrato de alquiler más habituales.
El marco jurídico de los arrendamientos urbanos se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y a pesar de tener una jurisprudencia bien establecida hay numerosos ejemplos de mala praxis tanto por parte de los arrendadores como de los arrendatarios.
Incumplimientos del contrato de alquiler frecuentes de los propietarios
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Solicitar más de dos meses de garantías adicionales
Ante el miedo a posibles impagos hay propietarios que exigen a los inquilinos más de dos meses de garantías adicionales una práctica contraria a la última reforma de la LAU, a través del RD 7/2019, de 1 de marzo, que limita las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades de forma general.
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Denegar la prórroga hasta 5 o 7 años
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años , o 7 si el arrendador es persona jurídica. Puede suceder que la propiedad se aferre a los supuestos que la ley contempla como causas de necesidad para uso propio de forma fraudulenta para cortar ese periodo.
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Utilizar el alquiler residencial como si fuera alquiler turístico
Otra práctica fraudulenta destinada a no aplicar ese periodo mínimo de 5 años es encadenar contratos de alquiler de una duración normalmente inferior al año con un mismo inquilino para evitar ese derecho de prórroga. La jurisprudencia en este caso ya ha detectado esta práctica fallando en varios casos que si los inquilinos pueden acreditar que la finalidad de los arrendamientos es la residencia habitual y permanente ese contrato en teoría de temporada pasa automáticamente a ser un contrato de alquiler de vivienda, regulado por la LAU, y no alquiler turístico o de temporada.
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Malas prácticas en la asignación de viviendas protegidas de alquiler
Lamentablemente muy habitual, es la práctica en que un propietario arrendador se reserva para uso propio un piso en la promoción de viviendas protegidas o se reservan los trasteros asignados a otras viviendas para hacer uso personal de ellos cuando estos deberían cederse a los inquilinos.
Incumplimientos del contrato de alquiler frecuentes de los inquilinos
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Impago de las rentas
La morosidad es el incumplimiento contractual más habitual y que más preocupa a los propietarios. Las causas pueden ser legítimas o no pero medidas de prevención como un buen screening del posible inquilino o la contratación de seguros de alquiler pueden ayudar a minimizar el impacto negativo de estas situaciones.
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Destrozos y falta de mantenimiento de la vivienda
Otro miedo para los arrendadores es cuando el inquilino causa desperfectos importantes en la vivienda o realiza un mantenimiento deficiente en una medida que a veces no se puede cubrir ni con el importe de la fianza depositada. De nuevo, un buen screening, verificar que hay pólizas de seguro que cubren contenido por parte del inquilino y continente por parte de la propiedad y cuando es necesario iniciar un proceso judicial de forma ágil pueden minimizar y recuperar las pérdidas causadas.
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Utilizar el importe de la fianza como pago de un mes de alquiler
El artículo 36 de la LAU regula todo aquello que tiene que ver con la fianza, la LAU no autoriza al inquilino a sustituir la fianza por un mes de alquiler. A pesar de ello, es una práctica ilegal y muy extendida que ante el temor de que la propiedad no devuelva la fianza no pagan el último mes de alquiler esperando que se descuente del mes de fianza.
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El inquilino quiere irse del inmueble antes de que finalice el contrato
El inquilino de una vivienda tiene legalmente reconocido un derecho de desistir del contrato de arrendamiento antes de alcanzar la duración pactada, este derecho está regulado en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan celebrado desde el 6.06.2013 en adelante.
El arrendatario puede legalmente desistir del arrendamiento de la vivienda siempre y cuando lleve en la misma una duración mínima de SEIS MESES con un comunicación previa mínima de 30 días antes de su salida de la vivienda. Si no se comunicara el preaviso con 30 días, se le podría reclamar también la penalización del preaviso. En el caso de que el inquilino se fuera antes del sexto mes, el arrendador también le podría reclamar los meses de renta que transcurriesen hasta el cumplimento del sexto mes.
Sin embargo la ley también establece que si está pactado en el contrato el inquilino tendrá que indemnizar al dueño con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que falte por cumplir, o la parte proporcional.
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Compartir la vivienda con personas mayores de edad sin que figuren en el contrato de alquiler
Si otras personas mayores de edad pasan a residir en la vivienda de forma habitual estas deben figurar en un anexo al contrato que refleje que la nueva persona arrendataria se adhiere al contrato original y que se subroga en todos los derechos y obligaciones del contrato principal junto con los anteriores inquilinos y que responderá solidariamente de las obligaciones establecidas en el contrato.
Esto protege los derechos y obligaciones de ambas partes.
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