Cuando adquirimos una casa y estamos en plena mudanza, lo que menos queremos escuchar son malas noticias. Sin embargo, no es nada inusual llegar a un piso y verse con las deudas de la comunidad de propietarios del anterior inquilino. Aunque no sea un tema muy tratado, la morosidad en los bloques de viviendas ha ido en aumento desde la pandemia y no hay prospecto de que vaya a decaer con la subida de precios que estamos viviendo. Sin embargo, este hecho no quiere decir que no haya que hacer algo con una deuda que no es nuestra pero hay que solucionar. Lo primero que hay que hacer para no verse metidos de lleno en esta situación es pedirle al dueño de la vivienda o piso el certificado corriente de pago a la comunidad de propietarios. Por eso hoy queremos hablar en profundidad de este tipo de trámites y de cómo estar preparados en caso de que haya que cambiar algún dato.
¿Qué es un certificado corriente de pago de una comunidad de propietarios?
El certificado corriente de pago de la comunidad de propietarios sirve para confirmar que, en el momento en que se firma el contrato de compraventa y el piso pasa a manos de un nuevo dueño, el vendedor está al día con los pagos de los gastos de la comunidad, ordinarios y extraordinarios, que tenga pendientes, incluso con vencimiento futuro.
Es normal que, cuando vamos a comprar un piso, no caigamos en que este forma parte de una comunidad de vecinos, que comparten gastos y que, por lo que sea, la persona con la que realizamos el ejercicio de compraventa no ha gestionado esos gastos. En cuanto se firma el contrato, todos ellos pasan al nuevo propietario, que tendrá que pagarlos aunque no haya estado disfrutando de la vivienda.
Por eso es mucho mejor asegurarse y pedir el certificado, que será emitido por el secretario y el presidente de la comunidad, tenga la finca o no contratado un administrador. El presidente simplemente tendrá que leer y aprobar el certificado corriente de pago a la comunidad de propietarios; será función del secretario redactarlo previamente. Este tendrá que presentarse ante notario, firmado por el propietario del inmueble y el secretario de la comunidad.
Es necesario mencionar la situación en Cataluña, ya que funciona de forma distinta: si el puesto de secretario de la comunidad está ocupado por un administrador, el presidente no necesitará validar el certificado. Es lo único que diferente que habría que tener en cuenta, ya que todo lo demás seguiría el mismo procedimiento.
Antes de seguir…
Es necesario explicar a qué nos referimos cuando hablamos del pago de la comunidad de propietarios y por qué puede suponer un problema para alguien que se acaba de mudar y no sabe de la existencia de posibles impagos.
Los gastos de comunidad son todos aquellos destinados a mantener el edificio en perfectas condiciones. Tienen carácter ordinario y pueden ir desde el mantenimiento de los ascensores (si el edifico cuenta con ellos), el servicio de limpieza, los impuestos municipales, los suministros, etc. Cuando algo no va bien en una comunidad, es necesario hacer una reunión a la que únicamente asisten los propietarios de los inmuebles para aprobar los 2 tipos de gastos de comunidad:
- Ordinarios o generales. Sirven para poder pagar cualquier arreglo o necesidad básica que el edificio necesite para estar en buen estado.
- No forman parte del presupuesto anual y están formados por derramas o gastos que no estaban previstos.
Estos gastos generales, se reparten entre todos los propietarios y la cantidad que deban pagar dependerá de la participación que tengan en el edificio. Si existen zonas comunes en el bloque, como una zona de jardín o una piscina, y hay algún propietario que no las use, deberá pagarlas igualmente. No importa quién sea, los dueños de los inmuebles están siempre obligados a cumplir con todos los pagos.
Los gastos generales, que son los comunes, se comentan y aprueban en las distintas juntas ordinarias, en las que tienen que estar todos los propietarios. Algunos de ellos incluyen:
- Gastos de mantenimiento de servicios cotidianos (limpieza, gastos bancarios, ascensores, luz del portal, garaje, conserje, piscina, jardines, etc.).
- Gastos de mantenimiento de otros elementos comunes (tejados, tuberías, calderas, etc.).
- Obras para la conservación del edificio.
- Fondo de reserva. Sirve para cubrir obras o derramas de emergencia (debe superar el 10% del último presupuesto ordinario)
- Gastos municipales de la recogida de basura o el vado/s.
¿Cuándo entra en escena el certificado corriente de pago de una comunidad de propietarios?
Como acabamos de explicar, los gastos de comunidad sirven para que el edificio funcione y se encuentre en correcto estado, por lo que es necesario que los propietarios abonen el dinero a tiempo. Cuando una vivienda cambia de propietario, el primero debe haber pagado cualquier deuda que tuviese antes de venderla. Es la Ley de Propiedad Horizontal la que regula y establece que, en la escritura de compraventa, el vendedor deberá asegurar que todos los pagos de la comunidad de vecinos están al día.
Para que no haya sustos, además de su confirmación oral deberá también presentar un certificado, que escribirá el secretario de la comunidad y al que el presidente dará el visto bueno. En él se detallarán el estado de cualquier deuda de la vivienda en relación a la comunidad de propietarios.
Este documento es de obligada presentación por parte del vendedor a la hora de la compraventa. El único caso en el que no será necesario que exista es si el comprador exonera expresamente al vendedor de hacer entrega del mismo. Este movimiento no sería ni astuto ni recomendable para él, ya que se corre el riesgo de que haya deudas por pagar que pasarán al nuevo propietario.
Demandar el certificado corriente de pago a la comunidad de propietarios nos ayuda a que, si existe una deuda impagada, el trámite de la operación de compra pueda paralizarse hasta que el propietario actual haya resuelto esas deudas.
También se puede llegar a un acuerdo con el vendedor para que se mantengan las deudas a la comunidad pero se rebaje el precio de la vivienda al comprador a cambio de que cancele la deuda o que este contrate un seguro de impago que cubra posibles deudas que recaigan sobre el inmueble.
De todas formas, hay que tener en cuenta que, si un propietario no paga las cuotas mensuales, se considera que es una deuda a favor de la comunidad, por lo que podrá ser reclamada extrajudicialmente. Si esta opción no funcionase, también se puede recurrir a la vía judicial interponiendo una demanda reclamando la cantidad pertinente.
Para evitar situaciones complejas, la ley ha establecido que los impagos a las comunidades de vecinos ante un moroso se consideren crédito privilegiado o preferente. De esta forma cuando se liquiden los activos y pasivos del deudor, el pago de esta deuda tendrá ‘preferencia’ ante otras deudas que el propietario moroso pudiese tener (créditos hipotecarios, anotados preventivamente en el registro de la propiedad…).
El artículo 9.1.e de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre propiedad horizontal explica que, el inmueble que se adquiere es el que responde de cualquier deuda a la comunidad de propietarios que se tenga. Estas deberán constar de los gastos generales de los titulares anteriores hasta el límite de aquellos que puedan ser imputables a la parte vencida de la anualidad cuando ocurra la adquisición y a los 3 años naturales anteriores.
Esto significa que la comunidad podrá embargar el inmueble si existe una deuda anterior, por lo que siempre será mejor pagar y después reclamar al anterior propietario los gastos con los que has tenido que correr. De ahí que el nuevo propietario deba reclamar siempre las actas de comunidad del año en curso y de los 3 años anteriores.
¿Hay que pagar por ese certificado?
La Ley de Propiedad Horizontal no aclara que se tenga que pagar por el certificado corriente de pago a la comunidad de propietarios, pero todo depende de si lo realiza o no un profesional:
- Si el certificado lo cumplimente el presidente, si tiene también el título de secretario y administrador, o por el secretario no administrador, su expedición debe ser gratuita, ya que se encuentra dentro del ámbito de las obligaciones del cargo, impuestas también por su condición de propietario.
- Si el documento es expedido por un secretario/administrador no propietario que tiene como trabajo realizar este tipo de tareas sí es necesario pagarle. El profesional y la comunidad de propietarios deberán hablar para acordar si hay o no derecho a dicho cobro.
Aunque es posible que la persona que certifica no cobre, nosotros siempre recomendamos que sí lo haga, ya que está generando un documento por el cual es responsable, y es lógico que sea retribuido por las responsabilidades que asume.
A modo de conclusión podemos decir que, cuando un propietario va a realizar la compraventa de su inmueble, debe dejar cualquier deuda del piso sobre la comunidad de vecinos solucionada. Para que el nuevo propietario pueda estar tranquilo, lo mejor es certificar que cualquier gasto ha sido saldado mediante un documento que así lo acredite, respaldado por el secretario y el presidente de la comunidad de vecinos y ante notario.
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Imagen de Unspalsh por Grant Lemons
