IVA entre promotor y constructor 

El promotor paga al constructor el 21% de IVA sobre el importe de la obra de construcción, cuando ésta se realiza con carácter general.

Sin embargo, hay una excepción importante. El promotor paga un 10% de IVA si se trata de una vivienda destinada a uso habitual y se cumplen ciertos requisitos.

El tipo de IVA que se aplica en una obra de construcción depende de qué se construye, quién lo encarga y con qué finalidad.

Se aplica el 10% de IVA cuando:

1. Se construyen o rehabilitan viviendas (no locales, oficinas ni naves).
2. La obra la realiza un constructor a un promotor que:
   • Es una persona física que destinará la vivienda a su uso particular, o
   • Es una empresa promotora que vende viviendas a particulares para su uso habitual.

También aplica el 10% en obras de rehabilitación si se cumplen ciertos requisitos legales.

Se aplica el 21% de IVA cuando:

1. Se construyen inmuebles distintos de viviendas, como:
   • Locales comerciales
   • Oficinas
   • Naves industriales
   • Aparcamientos (excepto 2 plazas vendidas con la vivienda)
2. No se cumplen los requisitos para que se considere rehabilitación de vivienda.
3. El promotor no es quien destinará la vivienda a uso habitual, o no está previsto para vivienda (por ejemplo, si es para alquilar como oficina o Airbnb).

El 10% de IVA en construcción se puede aplicar solo en determinados supuestos, principalmente relacionados con viviendas.

1. Construcción de viviendas para uso habitual:

Se aplica el 10% cuando:

• La obra la realiza una empresa constructora.
• El encargo lo hace un promotor inmobiliario, una cooperativa o una persona física.
  
• El edificio está destinado a viviendas (incluyendo garajes y anexos, como trasteros, si se venden conjuntamente).
  
• Las viviendas van a ser destinadas a uso habitual, no a alquiler vacacional ni a oficina.
  También se aplica el 10% si se venden como primera entrega directamente por el promotor o constructor.

2. Rehabilitación de viviendas (cumpliendo requisitos):

La obra debe cumplir ambos requisitos:

• Más del 50% del coste total debe destinarse a:
  
  • Estructura
    
  • Fachadas
    
  • Cubierta
    
  • Otros elementos comunes
    
• El coste total de la obra debe superar el 25% del precio de adquisición (si fue reciente) o del valor de mercado previo a la rehabilitación (si fue adquirida hace tiempo), excluido el valor del suelo.
  Si no se cumplen estos requisitos, se considera reforma simple y tributa al 21% de IVA.

3. Entregas de viviendas de protección oficial (VPO):

• También tributan al 10% de IVA.

4. Obras análogas a la rehabilitación en viviendas particulares:

• Por ejemplo, reformas integrales en una casa particular encargadas directamente por el propietario, si se trata de una vivienda habitual y el propietario no actúa como empresario.
  
• Debe existir una relación directa entre el constructor y el particular (no subcontratación).
  
• No se aplica si el propietario destina la casa a oficina o alquiler turístico.
  

 No se aplica el 10% cuando:

• Se construyen o reforman locales comerciales, oficinas o naves.
  
• Las obras son para empresas o profesionales que usarán el inmueble para su actividad (salvo que se cumplan requisitos de rehabilitación y se destine a vivienda).
  

Se hacen reformas decorativas o de mantenimiento, sin cumplir requisitos de rehabilitación.

La promotora es la empresa que se encarga de la gestión, financiación y organización del proyecto inmobiliario, desde la compra del terreno hasta la venta o alquiler de la propiedad. Su función principal es planificar, obtener los permisos necesarios, gestionar los trámites administrativos y coordinar el desarrollo del proyecto, aunque no realiza la construcción en sí.

Por otro lado, la constructora es la empresa encargada de la ejecución material de la obra, es decir, de construir el edificio o infraestructura según el proyecto establecido por la promotora. Se ocupa de la obra en sí, contratando la mano de obra, supervisando la construcción y asegurándose de que se cumplan los plazos y el presupuesto.

En resumen, la promotora gestiona todo el proceso del proyecto, mientras que la constructora se ocupa de la parte física de la construcción.

El 10% de IVA se puede aplicar a las comunidades de propietarios solo en ciertos casos concretos relacionados con obras en viviendas, y siempre que se cumplan una serie de requisitos.

Se aplica el 10% de IVA a las comunidades de propietarios cuando:

1. Se realizan obras de renovación o reparación en el edificio de viviendas.
   
2.  La comunidad actúa como consumidor final (es decir, no es empresario o profesional).
   
3.  Al menos el 50% del edificio está destinado a viviendas particulares (uso habitual o segunda residencia).
   
4. La empresa que realiza las obras no aporta materiales por más del 40% del coste total del proyecto.
   
5. Si los materiales aportados por el constructor superan ese 40%, se aplica el 21%.

NO se aplica el 10% de IVA si:

• Más del 50% del edificio se destina a oficinas, locales, garajes, etc.
  
• La comunidad alquila los inmuebles para actividades empresariales o profesionales.
  
• Se trata de una obra de ampliación, nueva construcción o transformación, no de simple renovación o reparación.
  
• El constructor subcontrata a otra empresa que es quien realmente ejecuta la obra (salvo ciertas excepciones).
  
• Se superan los límites de materiales (más del 40% del total).