Comprar una casa es, posiblemente, una de las decisiones más importantes que puede tomar una persona a lo largo de su vida. Además de la suma de dinero que deberemos gastar si la queremos (y, en la mayoría de los casos, utilizando un préstamo y contrayendo una deuda que se extiende en el tiempo) tenemos que ser consciente de que se convertirá en nuestro hogar. Es lógico, por tanto, que queramos asegurarnos de que la vivienda cumple con todos los requisitos establecidos por la ley. Uno de ellos es el que trataremos en el post de hoy: el ITE de los edificios. ¿Qué significan estas siglas y qué tiene en cuenta esta inspección? Te lo contamos todo.
¿Qué es la ITE?
Las siglas ITE hacen referencia a ‘inspección técnica de edificios’, un sistema que sirve para controlar que los propietarios de edificios, chalets, pisos o cualquier otro tipo de construcción cumplan con las normativas de seguridad y de conservación de sus propiedades. El propósito es asegurar que las estructuras están en buen estado y son completamente habitables para sus inquilinos. Este procedimiento, regulado por el Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de julio, obliga a los edificios que cumplan las siguientes características a llevar a cabo esta inspección:
- Edificios residenciales de vivienda colectiva de más de 50 años (bloques de pisos, residencias, hoteles, etc.). Las viviendas unifamiliares no se consideran residenciales colectivas, por lo que solo necesitarán tener el IEE si quieren solicitar ayudas o subvenciones.
- Edificios que soliciten ayudas públicas para realizar obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
- Si normativa municipal lo establece, en función de la ubicación, la antigüedad, la protección, la tipología y el uso del edificio;
- Si los servicios técnicos municipales detectan deficiencias en el estado de conservación del inmueble.
Los profesionales que se encargan de la ITE de los edificios son arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores. Las comunidades de propietarios son las encargadas de contactar con ellos para que realicen la ITE del edificio. De hecho, tienen la obligación de hacerlo. A partir del informe que transmitan estos trabajadores, se realizarán las modificaciones o mejoras necesarias. Si la inspección resulta exitosa y no hay problemas, se dejará constancia de ello y la siguiente ITE del edificio se realizaría dentro de 10 años. Si el edificio no es apto, la vigencia será menor. Durante este examen, el técnico con el que se contacte revisará:
- Las redes de fontanería y saneamiento.
- La estructura y la cimentación.
- Las fachadas interiores, exteriores y medianeras.
- Los elementos de accesibilidad.
- Las cornisas, los salientes, los vuelos y cualquier elemento ornamental.
- Las cubiertas y las azoteas.
Además de todos estos elementos, el profesional tendrá presente que el edificio cumpla los requisitos de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato reglamentarios.
¿Cómo se lleva a cabo la ITE de edificios?
Una inspección técnica de edificios tiene unos pasos a seguir marcados:
- La comunidad de propietarios pide presupuesto a un técnico (arquitecto, aparejador o ingeniero de edificaciones) para que realice la inspección.
- El técnico planificará la visita y dará a la comunidad el presupuesto. Si esta lo aprueba, se procede a la visita.
- La inspección. El técnico realizará una comprobación del estado del inmueble acorde a la ley establecida.
- Calificación. El resultado de la inspección puede tener 4 notas o resultados (de menos a más grave): sin deficiencias, con deficiencias leves, con deficiencias graves o con deficiencias muy graves. Si el edificio acaba recibiendo alguna de las 2 últimas valoraciones, la comunidad deberá, junto al técnico, un programa de rehabilitación del edificio.
- Certificado de aptitud. Con los resultados obtenidos, el técnico introducirá toda la información recabada en una plataforma electrónica y firmará la ITE del edificio. Tras ello, se la entregará a la comunidad para que puedan solicitar el certificado a la administración.
¿Qué ocurre si el edificio no supera la inspección?
Si el técnico contratado observa alguna deficiencia que pueda poner en riesgo la seguridad del edificio, de sus habitantes o de cualquier persona que pueda pasar cerca, lo tendrá que comunicar al ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre la vivienda para que se tomen las medidas necesarias.
Cuando un edifico no cumple con las normativas, se considera desfavorable y, por tanto, el informe reflejará todos los fallos que tiene y las propuestas para solucionarlos. Este incluye:
- La descripción y localización de las deficiencias a corregir.
- Se anotan también las posibles causas de su origen.
- Una descripción de las medidas inmediatas de seguridad que se hayan tomado o que se tengan que adoptar para garantizar la seguridad de los habitantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes.
- La efectividad de las medidas tomadas y las obras realizadas para la subsanación de deficiencias que hayan ocurrido con anterioridad, en otras ITE del edificio o en informes de evaluación.
Si el técnico determina que las reformas que se han realizado tras la inspección cumplen con lo que dictaba el informe de la ITE, se actuará como si la inspección ya fuese favorable y el edifico volverá a pasar examen 10 años después, conforme a la legislación.
¿Cuánto cuesta la ITE?
A diferencia de otros trámites, el precio de la ITE varía dependiendo del estado del edificio. Es el técnico el que fijará el precio de su trabajo. Hay que tener en cuenta que, dependiendo del estado del oficio, el profesional al que la comunidad de vecinos asigne la tarea tardará más o menos en realizar la inspección.
Además de la antigüedad, el número de vecinos también puede afectar al montante final. Aún así, lo que supone un gasto mayor o menor en esta inspección son las modificaciones que se deban realizar cuando se detecten. Por lo tanto, el coste de las reparaciones variará dependiendo de la calificación que tenga el edificio:
- Sin deficiencias.
- Con deficiencias leves.
- Con deficiencias graves.
- Con deficiencias muy graves.
Una vez corregidos todos los fallos, el técnico podrá avalar el estado de la vivienda como apto de nuevo. Aunque sabemos que supone un gasto, no es muy recomendable contratar el servicio más barato que se encuentre en el mercado. Los análisis que se realicen del edifico serán, seguramente, mucho menos exhaustivos y rigurosos. Hay que tener en cuenta que estamos hablando de la seguridad de un edificio y, por tanto, de las personas que habitan en él, que lo frecuentan o que, simplemente, pasan por delante de él caminando. En seguridad jamás hay que escatimar.
Normalmente, una ITE de edificios suele costar 500€ aproximadamente, y deberá ser abonado al técnico por el dueño del edificio o de la vivienda en cuestión.
¿Se necesita la ITE para vender una casa?
Siempre y cuando una vivienda o casa tenga más de 50 años de antigüedad, deberá haber pasado y se le obligará tener la ITE del edificio. Si la revisión es positiva, el técnico deberá presentar el informe al notario, además de un certificado de aptitud del edificio expedido por la administración.
Si la inspección no se supera, el informe se deberá presentar al notario igualmente. Así este podrá dar fe de que, aunque la vivienda tiene ciertos fallos estructurales, el propietario puede venderla. Solamente será necesario poseer este documento para poner el edificio o inmueble en venta. Como el notario garantiza que este ha pasado la ITE, sabe las obras que se llevarán a cabo para poder pasarlo.
El propietario tiene, así mismo, la obligación moral de informar a cualquier posible comprador sobre la situación de la vivienda en venta, ya que se podrá eximir de la presentación apta del ITE. Para ello, se tendrá que firmar un documento ante notario en el que conste que el comprador acepta comprar el piso en las condiciones que se reflejen en el documento.
Normalmente, los compradores suelen pedir a cambio de comprar un edificio con fallos una rebaja del precio de venta. Hay que tener en cuenta que serán ellos, junto al resto de vecinos, los encargados de subsanar todo lo que refleje el ITE del edificio. Si se realizan las mejoras y la siguiente inspección también es negativa, es posible que el valor de la vivienda baje, por lo que, si se quiere vender después, se perdería dinero.
Aunque se puede vender un piso sin haber pasado la ITE mientras un notario lo autorice, no te recomendamos que sigas este plan. Ten en cuenta que no tener pasada la inspección conlleva multas y la denegación de una hipoteca, entre otras sanciones. Lo mejor que se puede hacer en estos casos es ser honesto y actuar de acuerdo con la ley.
¿Cuál es la diferencia entre ITE e IEE?
Antes hemos mencionado las siglas IEE para las viviendas unifamiliares. No se deben confundir con la ITE (inspección técnica de edificios). El primero hace referencia al informe de evaluación de edificios (IEE), en el que se evalúa el estado de conservación de la vivienda, sus condiciones básicas de accesibilidad universal y su certificación de eficiencia energética. Tiene una periodicidad de 10 años, por lo que se suele considerar al IEE como un informe del ITE, de edificios, pero más extenso y específico en cuanto a accesibilidad y eficiencia energética.
El ITE de un edificio es como la ITV de un coche: una inspección que tiene como objetivo asegurar la seguridad de la estructura y que tanto las personas que lo habitan como las que están a su alrededor puedan hacer vida normal con seguridad. Es muy importante que la comunidad de vecinos tenga en cuenta que son ellos los que deben solicitarla.
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