Cuando tenemos pensado adquirir una vivienda es normal fijarse solamente en el lado positivo de la situación. Una vivienda nueva simboliza un comienzo de vida y un hogar a estrenar y acomodar. Resulta común no caer en otros detalles menos placenteros, como el dinero. Aunque nos pueda parecer de primeras que la hipoteca es el único gasto que deberemos realizar, la verdad es que existen otros muchos gastos a tener en cuenta. Entre ellos el IVA para una vivienda nueva.
Y es que este impuesto tiene unas condiciones concretas cuando se trata de una nueva casa, además de las posibles variaciones que puedan haber con el cambio de año. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el IVA en vivienda nueva para 2022 y otros gastos que se dan con la adquisición de una propiedad.
Lo primero: ¿qué es el IVA?
El IVA (impuesto sobre el valor añadido) es un impuesto de un porcentaje de dinero sobre cualquier producto o servicios que consumimos o utilizamos. El consumidor final es el que se hace cargo, es decir, el que paga este impuesto. Su objetivo es financiar los servicios públicos que ofrece el Estado. A través de los impuestos (entre ellos el IVA), el Estado es capaz de ofrecer a sus ciudadanos ciertos servicios, como educación o sanidad, pues son sus mismos miembros los que se encargan de financiarlo.
Según la Ley 37/1992, del 28 de diciembre sobre el IVA, los compradores deberán pagar este impuesto en el momento del pago oficial. En el caso que nos repercute (las viviendas), el IVA variará dependiendo del tipo de casa:
- Una vivienda nueva tiene un 10% del importe escriturado.
- La tributación del IVA en una vivienda de protección oficial en régimen especial o vivienda pública corresponde al 4%.
- Las plazas de garaje y los trasteros tienen el mismo IVA que el de una obra nueva (4%).
- En el caso de los locales comerciales, el IVA es del 21%.
- El IVA de las viviendas de segunda mano no existe, sino que se aplica otro impuesto: el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que suele estar en torno al 6%.
¿Qué se considera una vivienda de obra nueva?
Según la Agencia Tributaria, una vivienda de obra nueva es aquella que se consigue de un promotor cuando la construcción o rehabilitación de la misma ha finalizado, certificada gracias a la expedición del certificado de fin de obra. Ésta deberá estar firmada por el arquitecto y el aparejador correspondientes.
Por otra parte, cualquier vivienda que no sea de obra nueva (que ya haya sido utilizada por otras personas durante un plazo igual o superior a 2 años antes de la venta) no tendrá la obligación de tributar con IVA. El impuesto al que tendrá que hacer frente será el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas (ITPO). En este caso se consideraría segunda transmisión, por lo que no se tendría que pagar el IVA de una vivienda nueva.
Hagamos un pequeño resumen: a menos que la vivienda haya sido habitada o utilizada durante 2 o más años, ésta se considerará de nueva obra, y el comprador estará obligado a pagar el IVA pertinente. Este abono se realizará directamente al vendedor, que deberá ingresar el dinero en la Hacienda Pública.
¿Cuánto es el IVA de una vivienda nueva?
Una vez aclarada qué se considera una vivienda de nueva obra, podemos saber cuál es su IVA. El comprador tendrá que abonar un 10% en IVA del importe escriturado por su nueva adquisición. Si, por ejemplo, una vivienda tiene un valor de 100.000€, el IVA será de 10.000€. Si se trata, como hemos comentado anteriormente, de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, el IVA sería del 4 %. En las Islas Canarias el IVA de una vivienda nueva es del 6,5% por el IGIC o impuesto general indirecto canario.
El mismo IVA que el de una vivienda nueva se aplicará a plazas de garaje y a los anexos que se transmitan (trasteros). Los locales comerciales, por su parte, contarán con un IVA del 21%. También se aplicará este impuesto a las plazas de garaje si se dispone de una cantidad superior a las 2 unidades para la vivienda de obra nueva.
Es necesario mencionar en este punto que el IVA de una vivienda nueva se debe abonar en cuanto se firmen las escrituras, junto al resto del pago de la vivienda.
Otros gastos que deberás tener en cuenta
Ya hemos explicado el IVA y el porcentaje que deberás abonar al comprar una vivienda nueva, pero existen otros gastos a tener en cuenta y que forman parte del proceso de compra:
La notaría. Este gasto estará presente tanto si compramos una casa nueva como de segunda mano. Los honorarios de los notarios (aranceles) están regulados por el Estado, por lo que sus precios serán siempre los mismos escojas la notaría que escojas. El precio del otorgamiento de la escritura pública de compraventa suele estar ente 600-875€, dependiendo de precio del inmueble. Los gastos por el otorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario los asume la entidad desde junio de 2019.
El Registro de la Propiedad. Inscribir las escrituras firmadas por el notario también tiene un coste. Éste también está fijado por la normativa vigente y depende del precio de la vivienda (suelen ser ente 400-650€).
Impuestos de compraventa. Además del IVA, también hay que añadir un segundo impuesto en este apartado: el impuesto de actos jurídicos documentados. Se trata de un impuesto que debe pagar el comprador y cuyo importe dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre. Para las viviendas usadas o de segunda manos el tributo más importante es del impuesto sobre las transmisiones patrimoniales. Su cuantía dependerá del porcentaje aplicado sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda (normalmente es de un 6-10%).
En el caso de las viviendas de protección oficial, familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes, los tipos suelen ser más reducidos. El único gasto opcional de la compraventa de una casa es el de gestoría. Al ser profesionales libres no existen tarifas concretas, por lo que será el comprador el que elija cuánto dinero quiere gastarse en sus servicios. Su coste mínimo suele rondar los 300€.
Gastos de hipoteca. Si el comprador piensa adquirir la vivienda (nueva o usada) mediante un préstamo hipotecario, tendrá que sumar los gastos adicionales a los vinculados a la compraventa. Deberá pagar a una empresa tasadora para que ponga en valor la propiedad. Entonces será cuando el banco sepa qué porcentaje de financiación puede conceder. Las entidades bancarias suelen prestar una cantidad igual al 80% del precio de compra o del valor de tasación. Sin embargo, algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra. A día de hoy la tasación supone un coste de entre 250-600€. Todo dependerá de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. Es necesario tener en mente que la tasación tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión. Desde la nueva ley hipotecara de junio de 2019, el resto de gastos (notaría, registro, AJD) son asumidos por el banco.
La comisión de apertura puede llegar al 2% del capital prestado, dependiendo de lo que se pacte con la entidad financiera. Esta cantidad se deduce directamente del dinero que entrega al hipotecado, aunque hoy en día muchos bancos no aplican esta penalización.
El impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego deberá inscribirse en el registro, con cuantía económica. Desde 2018, el banco deberá ser el que page el impuesto a partir de entonces.
También será necesario pagar por inscribir las escrituras que ha firmado el notario. La entidad, desde 2019, es la encargada de asumir este gasto.
Por último, el banco que nos conceda la hipoteca será quien escoja una gestoría para que lleve al día toda la labor administrativa y los trámites necesarios. Este gasto, por supuesto, será asumido por la entidad. De hecho, la gestoría deberá devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera.
Desde Blegal, además, siempre recomendamos que el comprador tenga un colchón extra para pagar impuestos, aunque la cuantía siempre dependerá del precio de la casa.
Lo que podemos hacer desde Blegal
Sabemos que, al comprar una casa, aparecen muchas dudas. Por eso recomendamos siempre y encarecidamente contar con la ayuda de profesionales que estén al día de cualquier cambio en los términos o en los impuestos para que te asesoren y lleven tu caso con todos los medios necesarios. Además de los servicios de gestoría y asesoría, en Blegal contamos con un equipo capaz de ayudarte con cualquier servicio legal, desde derechos civiles hasta fiscales o tributarios. Si tienes alguna pregunta no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de poder responder a todas tus dudas, tanto por teléfono como a través de un mail. Si tienes un poco más de curiosidad, pásate por nuestro blog y ponte al día con todas las novedades del mundo fiscal.
Photo by Pexels.
