Cuando hay un contrato de alquiler de por medio, tanto arrendador como arrendatario pueden tener ciertas dudas sobre los procedimientos que deben seguirse a la hora de formalizar un alquiler. Además de todas esas cuestiones, pueden salir a la luz algunos miedos: que el arrendatario no pague la fianza, una o varias mensualidades, que el dueño decida no devolver la fianza sin causa justificada o incluso ignorancia sobre los procedimientos legales que deben seguirse.
Sea cual sea la duda o situación en la que se encuentren ambas partes, existe una forma de solucionarla: conocer e informarse sobre los derechos y obligaciones de cada uno de los involucrados en un contrato de alquiler. Solo así puede resolverse cualquier malentendido. Como, por ejemplo, el de la supuesta obligatoriedad de depositar la fianza del alquiler. Ésta y otras cuestiones serán las que ocupen el post de hoy, ¡así que no perdamos más tiempo!
¿Es obligatorio depositar la fianza del alquiler de un piso?
Antes de entrar en materia, expliquemos el concepto de fianza: se trata de una especie de garantía que asegura el cumplimiento de ciertas normas u obligaciones. En el caso de la fianza de una vivienda, constituye una cantidad de dinero que el inquilino abona al propietario del inmueble. El objetivo de este ingreso previo a la entrada al piso es una garantía que ayuda a solucionar los posibles daños que el inquilino pueda causar durante el tiempo que dure el contrato de alquiler. Es un acuerdo, aceptado por ambas partes: si, cuando se vaya a devolver la vivienda alquilada, ésta no se encuentra en las mismas condiciones que cuando se entregó, la fianza no se devuelve. Servirá como ‘pago’ por los inconvenientes.
Ahora: ¿es obligatorio depositar una fianza? Sí. La ley de arrendamientos urbanos 29/1994 establece en el artículo 36, desde 1995, que será obligatorio prestar una fianza en metálico a la celebración del contrato de arrendamiento de vivienda. El nuevo inquilino será el encargado de pagar esta cantidad obligatoria y el arrendador de depositarlo en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble arrendado.
¿Cómo se deposita la fianza del alquiler?
Ya hemos comentado antes que es obligatorio pagar una fianza y depositarla, pero depende de la comunidad autónoma dónde se realice ese depósito. Es necesario mencionar en este punto que la Comunidad Foral de Navarra y el Principado de Asturias no exigen el depósito de la fianza; todas las demás sí.
El sujeto legitimado para exigir la fianza es la Administración Pública Autonómica, y el obligado a depositarla es el arrendador. Aunque éste renuncie a exigírsela al arrendatario o no la haya recibido del mismo, deberá depositar la cantidad que corresponda. Ante la ley tienen ninguna trascendencia los pactos que se hayan hablado entre arrendador y arrendatario.
El arrendador tiene dos meses desde la firma del contrato para realizar el depósito. Cuando el arrendamiento finaliza, el arrendador puede retirar el importe de la fianza presentando el recibo de depósito y el ejemplar para el arrendador del contrato de alquiler (al devolver la fianza lo sellarán como cancelado). Si un mes después de que el arrendador solicite la devolución de la fianza no se ha procedido la restitución, la administración estará obligada a pagar intereses.
¿Dónde depositar la fianza de alquiler en Cataluña?
La cantidad de la fianza varía según la comunidad autónoma. En Cataluña, la fianza corresponde a la cantidad de 1 mes de la cuota de alquiler, siempre que se trate de una finca destinada a la vivienda. Si su uso es distinto (alquiler por temporada), habrá que depositar la parte proporcional a la duración del contrato. Se tendrán que ingresar 2 mensualidades de renta para contratos de 1 año de duración. En el caso de que sea menor, la parte que proporcionalmente corresponda.
La fianza puede depositarse a través de Internet, en las cámaras de la propiedad urbana o en el Institut Català del Sòl (INCASOL). El arrendador tiene 2 meses para realizar el depósito desde que se firmó el contrato. Éste está obligado a entregar al inquilino una copia del ingreso de la fianza en el INCASOL. El Instituto tiene una sección de FAQ para dudas o cuestiones, pero también puedes escribirles por mail en esta dirección.
Veamos cómo se tiene que proceder al ingreso de la fianza dependiendo del método escogido:
Internet
El arrendador deberá cumplimentar el formulario del depósito de la fianza modelo 2. El pago se podrá hacer de las siguientes formas:
- A través del enlace al modelo 2. Podrás elegir entre la opción de pago a través de la Línea Abierta de CaixaBank o con tarjeta de crédito (de cualquier entidad).
- En los cajeros automáticos. Podrás utilizar los de Servicaixa (CaixaBank), Banco Sabadell, BBVA, y/o Bankia. Deberás, además, imprimir el formulario del modelo 2 que se ha generado por Internet.
- De forma presencial. Deberás acudir a una oficina del Banco Sabadell, de BBVA, o de Bankia. Se imprimirán 2 copias del modelo 2 que se ha generado por Internet.
- En la Banca online de BBVA, del banco Sabadell y de Bankia. Deberás hacer llegar el ingreso directamente a la Coordinación de Finanzas, adjuntando el PDF que ofrece la web una vez se ha guardado el formulario.
- Presencialmente en el Institut Català del Sòl. deberás solicitar cita previa. El ingreso se podrá hacer con tarjeta bancaria, cheque bancario nominativo o con talón conformado nominativo a favor del INCASOL. Tendrás que llevar 2 copias del modelo 2.
Tendrás que aportar el modelo 2, una fotocopia del contrato de arrendamiento y sus cláusulas y una fotocopia del documento de compromiso del Avalloguer firmado tanto por el arrendador como por el arrendatario.
Cámaras de la Propiedad Urbana
La Cámara de la Propiedad tramitará el ingreso de la fianza y generará el modelo 2 para que lo puedas firmar (como arrendador). Deberás hacer el pago en efectivo y la documentación que deberás aportar es:
- El original o la fotocopia del contrato de arrendamiento y las cláusulas.
- Original o fotocopia del documento de compromiso de Avalloguer firmado por ambas partes.
- La referencia catastral.
Institut Català del Sòl (Coordinación de Fianzas)
Si quieres realizar el depósito de la fianza del alquiler de una vivienda en el INCASOL, tendrás que pedir cita previa para acudir presencialmente a la sede. Tendrás que presentar el modelo 2 debidamente cumplimentado. En las propias oficinas de INCASOL encontrarás ordenadores para rellenar el formulario. La forma de pago será mediante tarjeta bancaria, cheque bancario nominativo o talón conformado nominativo a favor del INCASOL
La documentación que se deberá aportar es: una copia del modelo 2, el original o fotocopia del contrato con las cláusulas y original y una copia del documento de compromiso de Avalloguer firmado por ambas partes.
¿Hay sanciones por no depositar la fianza del alquiler?
Depositar una fianza antes de formalizar el alquiler de una vivienda es de carácter obligatorio. Si no se realiza el inquilino no tiene ninguna responsabilidad y, por tanto, no se enfrenta a ninguna sanción. El casero, sin embargo, sí: él es el responsable, como arrendador, de depositar la fianza tras recibir del inquilino la cantidad en metálico. Si no lo hace, se le aplicarán las sanciones que dictamine la comunidad autónoma en la que se encuentra la vivienda en alquiler.
Las sanciones por no depositar la fianza de alquiler en Cataluña dependerán del tipo de infracción, que se cometa. La Generalitat de Cataluña las clasifica entre leves o graves.
- Una infracción se considerará leve cuando no se deposite la fianza dentro del plazo de dos meses desde la formalización del contrato. Si los servicios de inspección de la Generalitat han abierto un expediente para la regularización de la fianza, está infracción se considerará grave.
- Será considerada una infracción grave la falta de depósito de la fianza o de las actualizaciones de la misma. Eso quiere decir que, si el arrendador deposita la fianza antes de que la inspección lo llame, la infracción será considerada leve. Pero si el inicio del procedimiento de inspección se ha iniciado por este mismo motivo, el depósito ya será considerado como infracción grave.
Además de los 2 tipos de infracciones comentados arriba por no depositar la fianza de alquiler, en Cataluña encontramos otras modalidades de sanciones:
si el ingreso del depósito se hace con después de los 2 meses desde la formalización del contrato, se establecen una serie de recargos. Éstos pueden ir desde un 5% hasta un 20% del importe de la fianza si no interviene la inspección (dependiendo de cuando se ingrese). Si, finalmente, los servicios de inspección sí intervienen, el recargo será de un 25%. A esas cantidades habrá que sumarle los intereses de demora.
Además de estas penalizaciones, no depositar la fianza de alquiler en Cataluña provoca que, cuando se trate de una infracción leve, se imponga una multa que no supere el 35% del importe de la fianza, con un límite de 3.000 €. Si se trata de una infracción grave, la multa será del 35% al 75% del importe de la fianza no depositada.
Conclusiones
Dadas las múltiples sanciones que puede sufrir el arrendador si no deposita la fianza del alquiler de su vivienda (además de las cargas éticas), no es solamente recomendable, sino una obligación legal, depositar la fianza en todo contrato de alquiler. En Blegal contamos con servicios de administración de fincas que pueden ayudarte a gestionar todos los trámites legales de alquiler de inmuebles. Ponte en contacto con nosotros y nuestro equipo estudiará tu caso para poder crear un método de trabajo personalizado y ajustado a tus necesidades.
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