Claves a la hora de comprar o vender un inmueble en España
En este artículo resumimos los principales puntos a tener en cuenta para que una operación de compraventa inmobiliaria sea un éxito. Tanto si eres residente español como extranjero nuestras claves a la hora de comprar o vender un inmueble en España te ayudarán a navegar un proceso que puede resultar complejo.
Como siempre te recomendamos contar con el consejo de un equipo experto como el nuestro que puede aconsejarte y guiarte, ocupándose de las gestiones y negociaciones.
¿Quién puede comprar una propiedad en España?
No hay requisitos específicos para ciudadanos españoles (excepto que sean mayores de edad y con capacidad legal plena). En el caso de extranjeros es obligatorio contar con un NIE. El NIE (número de identidad de extranjero) es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial, imprescindible para realizar cualquier tipo de transacción económica en España.
Se puede solicitar el NIE acudiendo a una oficina de Extranjería o comisaría de policía y desde fuera de España a través de la embajada o consulado, podemos ayudarte a tramitarlo y con el mismo NIE podrás conseguir un certificado digital para estar seguro que recibes todas las notificaciones.
Debido a la normativa sobre blanqueo de capitales hay restricciones severas a la compra en efectivo por lo que contar con una cuenta bancaria nacional es una medida útil durante el proceso de compra y después a la hora de realizar pagos y cobros de impuestos y gastos.
Proceso de compra venta
El contrato de arras
La figura del contrato de arras ofrece una garantía a compradores y vendedores de gran valor. Este documento, que no existe en otros mercados, permite la tranquilidad de tener reservado el inmueble mientras se formalizan otros documentos o pasos como la financiación.
El contrato de arras es un contrato privado que asegura la operación entre comprador y vendedor a cambio de la entrega de un importe como señal (mediante cheque bancario o transferencia). En el contrato de arras queda reflejado el precio de venta, la fecha máxima para la formalización final de la operación ante notario (generalmente uno o dos meses) y otras condiciones pactadas. El contrato de arras contiene una penalización si una de las dos partes se echa atrás o incluye una cláusula que condiciona la operación a la obtención de financiación en determinadas condiciones.
El contrato de compraventa es similar al de arras, pero se formaliza en una escritura firmada ante Notario que verificará que se cumplen todas las condiciones formales y se incluyen documentos necesarios como la nota del registro de la propiedad.
Una vez firmada la Escritura Pública ante el Notario y entregado el resto de dinero del precio de venta, el comprador adquiere la propiedad de la vivienda. Será el Notario quien de forma telemática inscriba la Escritura Pública de compraventa en el Registro de la Propiedad.
A partir de ese momento tanto el comprador como el vendedor tendrán 30 días hábiles para liquidar los impuestos que corresponden, que tratamos en el siguiente punto.
Comunicación al Catastro
Se deberá comunicar al catastro el cambio de titularidad de la vivienda en un plazo máximo de dos meses desde el momento de la firma. Esta comunicación es responsabilidad del comprador pero un despacho legal como el nuestro puede realizarlo.
Después siguen otras gestiones necesarias como cambiar la titularidad de los suministros e impuestos como IBI que se tratan en el punto siguiente.
Impuestos al comprar una propiedad en España
Impuestos en el momento de la compra
En viviendas nuevas la compra está sujeta al IVA o impuesto equivalente El tipo de impositivo actualmente es del 10% sobre el valor de la compraventa de la vivienda que aparece en la Escritura Pública (excepto en viviendas de protección oficial donde será un 4%).
También estará sujeta al impuesto autonómico de actos jurídicos que se genera al firmar en una Notaría e inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. El importe varía en función de cada comunidad y oscila entre el 0.5% -1.5%.
En el caso de viviendas usadas el impuesto que grava la operación es el de Transmisiones patrimoniales, que paga el comprador. Este tributa entre el 6% y el 10% sobre el valor escriturado del inmueble, según la Comunidad Autónoma donde esté la finca. El plazo para realizar el ingreso del impuesto es de un mes desde el día del otorgamiento de la Escritura Pública.
En el caso de que el vendedor no sea residente, algunos municipios trasladan la obligación de pagar la plusvalía municipal al comprador.
Impuestos a partir de la compra
El IBI o Impuesto sobre los Bienes Inmuebles está cedido a los ayuntamientos y la cuantía y modalidad a pagar varía en función de cada municipio. El importe se determina a partir del valor catastral de la vivienda. Generalmente es posible domiciliar el recibo y si el contribuyente tiene un certificado digital (como siempre recomendamos) pueden hacerse gestiones para revisar que esté al corriente de pago sin tener que desplazarse.
Otro cargo que debemos tener en cuenta es la tasa de basuras, también gestionada por los ayuntamientos y que cubre los gastos de la localidad para la recogida y tratamiento de residuos y basura.
En el caso de que se compre una casa con parking propio, también se deberá pagar la licencia de vado.
Ya sea como residentes a través del IRPF y Patrimonio o como no residentes a través del IRNR ser propietario de un inmueble, ya sea para uso propio o para explotar como arrendador, afectará a nuestra tributación personal. Es importante verificar con un fiscalista que estamos declarando bien nuestras propiedades e ingresos, si los hay, incluyendo todos los gastos deducibles dentro de los límites para no pagar de más.
Gastos al comprar una propiedad en España
Gastos en el momento de la compra venta
Los gastos de Notaria están fijados por la normativa y se determinan en función del importe de la vivienda. Cuanto mayor es el valor de la compraventa mayor será el importe a pagar.
Los honorarios del Registro de la propiedad por inscribir la compraventa están también fijados por normativa y su cuantía depende del precio de la vivienda.
Si la operación se realiza con financiación ajena como una hipoteca, ésta vendrá ligada a gastos y comisiones y siempre precisará de una tasación oficial. Desde la web de la sociedad de tasación puedes hacer una simulación del coste de la tasación, es importante recordar que una tasación tiene un periodo de validez, normalmente de 6 meses.
Las condiciones de cada hipoteca varían en función del banco, tus condiciones como solicitante (edad, situación laboral, ahorros, etc) y el % a financiar.
En operaciones en las que ha participado un tercero como un agente inmobiliario o API esta vendrá cargada con un % para el mismo o una cantidad fija. Generalmente la comisión está incluida dentro del precio de venta pero esto puede pactarse de otra forma.
Gastos a partir de la compra.
Según el tipo y uso de la propiedad nos encontraremos con gastos recurrentes como:
- Suministros: agua, luz, gas etc.
- Comunidad: si la propiedad forma parte de un edificio de viviendas con gastos comunes o un barrio con gastos compartidos este es un gasto recurrente que tenemos que tener en cuenta.
- Seguros: es imprescindible tener un contrato de seguro desde el momento de la compraventa. Si se trata de un inmueble destinado al alquiler, nosotros, como administradores de fincas colegiados te recomendamos que exijas por contrato que el inquilino tenga un contrato de seguro por el contenido y tu tengas cubierto el continente.
Selección del inmueble
Hay distintos factores a tener en cuenta a la hora de seleccionar el inmueble
- El objetivo: ¿estamos buscando una 1a o 2a residencia para nosotros o se trata de una inversión? Si es una inversión también es importante diferenciar entre las operaciones destinadas a compraventa y las de alquiler.
- Presupuesto y Financiaciones a las que podemos o queremos acceder.
- Tipo de inmueble: muy vinculado al punto 1, según el objetivo y el horizonte temporal que estemos manejando podemos estar buscando una vivienda terminada, un solar, un edificio terminado o con una obra parada, etc. Cada operación acarrea distintas gestiones.
- Tipología de vendedor y comprador.
Tendremos un poder de negociación distinto si la contraparte es un particular, una promotora inmobiliaria o un banco. Contar con asesoramiento durante el proceso de negociación puede ser una gran ventaja competitiva sobre todo en operaciones complejas como permutas o la compra de activos que tienen deudas o cargas financieras.
Comprobaciones, documentación
Nuestro equipo legal se ocupa de hacer la debida due diligence para asegurarse que no haya sorpresas finales.
Como mínimo recomendamos comprobar la situación jurídica con una nota simple expedida por el registro de la propiedad que resume quien es la persona propietaria, si existen cargas o gravámenes asociados y las limitaciones de uso que pueda tener la vivienda. Para más seguridad se puede exigir una certificación de dominio y cargas que garantizará la seguridad jurídica del inmueble.
Es importante solicitar el último recibo de IBI de la propiedad para conocer la referencia catastral de la vivienda y verificar que no hay impago de recibos anteriores. Si lo hay, este importe se puede utilizar a la hora de negociar el precio. Lo mismo sucederá con las cuotas de comunidad si es un inmueble en una comunidad de propietarios.
Se debe verificar que el inmueble, en caso de ser una vivienda, dispone de cédula de habitabilidad en vigor, dado que hay comunidades autónomas que la exigen para poder inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.
Certificado energético
Obligatorio en España desde el 1 de junio de 2013 el certificado energético es imprescindible para poder alquilar o vender un inmueble o local. Este informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 del inmueble. Es responsabilidad del vendedor solicitarlo a un técnico certificador y tiene una validez de 10 años.
Cuenta con nosotros
Una compra venta es un proceso delicado que puede resultar complejo, te ofrecemos una solución a medida con la que podrás garantizarte el éxito. Un pack de servicios que incluye:
- Confección contrato de arras.
- Organización firma en notaria (sin asistencia)
- Obtención del certificado al corriente de pago con la Comunidad de Propietarios.
- Revisión de documentación y asesoramiento fiscal
- Elaboración de informe con información sobre:
- Comunidad
- IBI
- Urbanismo
- Observaciones del arquitecto:
- Situación general de la finca, existencia de riesgos visibles relevantes para la operación.
- Posibilidad de afectación de aluminosis.
- Existencia de afectaciones urbanísticas (ie: «para demoler porque está en medio del trazado del AVE»)
- Recomendaciones críticas o relevantes.
Fee legal desde 300 euros +IVA
Fee arquitecto desde 200 euros+ IVA
Servicios opcionales a presupuestar a parte:
- Desplazamientos extras
- Asistencia letrada a la notaría
- Planos, proyectos
- Catas
- Revisión extensiva del piso y urbanismo
- Obtención del certificado eficiencia
- Obtención de la cédula de habitabilidad, si no tiene o está caducada.
- Gestión para obtener la financiación (fee: 0,5% del capital total a financiar).
Contacta con nosotros para más información.
Para información sobre temas relacionados visita nuestra página sobre Administración de fincas.
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