Si has adquirido un piso de obra nueva, es posible que la finca todavía no haya celebrado ninguna junta para crear la comunidad.
En este artículo te contamos todos los pasos para constituir una comunidad de propietarios.
Es importante no confundir la división horizontal con la constitución de una comunidad de propietarios.
La división horizontal es la que da lugar a los distintos inmuebles que componen una finca, es decir, de un solar o un edificio surgen diferentes inmuebles, cada uno con una referencia y valor catastral únicos.
La constitución de la comunidad de propietarios da lugar al nacimiento de la Comunidad, con su propio CIF como una entidad que, a pesar de no tener personalidad jurídica, es obligado tributario y, ha de cumplir con una serie de deberes frente a Hacienda y otras administraciones.
En inmuebles de obra nueva generalmente estos dos pasos se realizan a la vez y los nuevos propietarios se encuentran que la comunidad ya está constituida y tiene unos estatutos estándares.
Constituir una comunidad de propietarios: ¿es obligatorio?
Una comunidad de propietarios es el conjunto de personas titulares de viviendas y/o locales dentro de una finca.
Por ley no es obligatorio contar con ella pero sí es muy recomendable que se constituya para gestionar gastos y elementos comunes y por eso es la práctica establecida.
Pasos para constituir una comunidad de propietarios
Existen algunos casos en que al entrar en una finca habitada no existe todavía una comunidad de propietarios.
Esto puede ocurrir en viviendas de obra nueva donde el promotor no ha redactado los estatutos de la comunidad de propietarios o en edificios de segunda mano que eran de un único propietario desde hace décadas y que ahora se ha realizado la división horizontal (por ejemplo a raíz de una herencia).
1. Celebración de la primera Junta Extraordinaria de una Comunidad de Propietarios
En esta primera reunión, llamada Junta Constituyente, deberán estar presentes todos los propietarios de la finca. Si hay una empresa promotora que aún tiene inmuebles sin vender o que ha decidido conservar como propietarios, también tendrá que asistir.
En esta reunión se formalizará la constitución de la comunidad de propietarios y se nombran los cargos correspondientes establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal o en el Código civil de Cataluña si la finca está en esa Comunidad. Existe la posibilidad que la misma persona o entidad que ocupe el cargo de presidente/a también sea el administrador/a y el secretario/a.
- Presidente de la Comunidad: es el representante de la Comunidad y quien tiene potestad para formalizar la comunidad y legalizar el libro de actas
- Administrador: rol que se encarga de llevar las cuentas de la comunidad, para este rol generalmente es recomendable contratar a un administrador de fincas.
- Secretario: es el encargado de guardar todos los documentos relacionados con la comunidad.
Después de designar los cargos, se pondrán en debate los siguientes asuntos:
- Fijar las cuotas de los propietarios: un administrador de fincas simplifica este proceso al preparar él un presupuesto ajustado para la comunidad incluyendo partidas obligatorias como el fondo de reserva.
- Autorización de firmas
- Aprobación del presupuesto
- Elección de entidad para la apertura de una cuenta corriente para domiciliar todos los pagos. En el caso de Cataluña deberán ser dos cuentas al ser obligatorio por ley que el fondo de reserva esté depositado en una cuenta independiente
- Establecer los estatutos de la comunidad
- Ruegos y preguntas
Qué son los estatutos de una comunidad de vecinos
Los estatutos de una comunidad de vecinos establecen las obligaciones y derechos de los propietarios y personas que arriendan inmuebles en la misma.
El acompañamiento de un administrador de fincas os ayudará a detectar normas importantes que pueden evitar discusiones a futuro, por ejemplo, requisitos específicos para actividades que puedan ser molestas.
La Ley de Propiedad Horizontal establece toda la normativa relacionada con los estatutos en los artículos 5, 6 y 17. En estos artículos, determina que las normas acordadas por los copropietarios en los estatutos de la comunidad son de obligado cumplimiento.
Redacción del Acta de Constitución
El Acta de Constitución recoge toda la información y los pactos acordados en la reunión. Si hay un administrador de fincas, este es quien se ocupará de elaborarla y registrarla en el libro de actas según prevé la ley.
Esta acta deberá estar firmada tanto el presidente como el secretario de la Comunidad y es la primera que habrá en el libro de actas de la comunidad.
Este libro de actas deberá registrarse físicamente en el Registro de la Propiedad. Se trata de un trámite que aún no se ha modernizado, aunque pueden imprimirse las actas en hojas intercambiables y usar una impresora, el libro de actas en papel debe registrarse en el registro siempre.
Datos importantes que vamos a necesitar
Además de los datos de todos los propietarios y sus cuentas bancarias para el cobro de los recibos y derramas es imprescindible contar con la escritura de división horizontal del inmueble. Esta aportará datos sobre:
- Cuál es el coeficiente de cada una de las viviendas y bajos de tu comunidad de vecinos, que es necesario para saber cómo repartir los gastos del edificio.
- Los elementos comunes de tu comunidad de propietarios, incluso de cuartos, habitáculos y viviendas que pertenezcan a la propia comunidad, como los apartamentos de la portería.
Sea cual sea tu casuística, no dudes en contactar con nuestro equipo de administración de fincas y patrimonios, te ofrecemos soluciones integrales sin dolores de cabeza.
