¿Qué es un autopromotor?
¿Quieres conseguir una hipoteca para ser autopromotor?
¿Conoces los pasos para hacer una promoción y construir la casa de tus sueños?
¿Conoces las ventajas e inconvenientes de ser autopromotor?
Convertirse en autopromotor es embarcarte en el proyecto de construir tu propia casa. Asumir la figura de autopromotor en España conlleva una serie de responsabilidades legales que es importante conocer y cubrir, como la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el Código Civil, la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, la Ley General de la Seguridad Social, la Le de Subcontratación y la Normativa Miedioambiental en Obras entre otras.
La autopromoción es una interesante alternativa para conseguir la casa de nuestros sueños que pocos se plantean. Este artículo resume los principales pasos para ser autopromotor en España para que puedas valorar esta opción tremendamente atractiva. Puedes convertirte en autopromotor o promotor individual y tomar las riendas del proceso de construcción de tu propia casa con el arquitecto y constructor que tu elijas, por un presupuesto más ajustado que adquiriendo la misma vivienda de una empresa promotora. Esta es una alternativa también para personas con deseo de construir una vivienda de carácter sostenible y ecológico que quizás no encuentrenen el mercado.
Te podemos ayudar durante todo el proceso, contáctanos.
Pasos a seguir para ser autopromotor en España
1. Búsqueda y adquisición del terreno o inmueble a rehabilitar o reconstruir.
En algunas ocasiones tendrás que demoler una edificación que ya existe para construir después. Cada caso es específico pero en todos puedes actuar como autopromotor. Son casos también habituales por ejemplo: la herencia de un terreno en el que nunca se ha edificado y en la que la familia desconoce que se puede construir.
Podemos analizar tu caso y verificar en la normativa urbanística del municipio si es edificable o no y en qué condiciones, evaluando por ejemplo si es un terreno urbanizable que acarreará cargas urbanísticas o un terreno urbano.
Recuerda que no debes entregar nunca una paga y señal sobre un terreno sin verificar de forma fehaciente que se puede construir en él lo que tenemos previsto. En caso que sea necesario adquirir el terreno nos ocupamos del contrato de compra o permuta, su tramitación y registro.
2. Financiación como autopromotor en España
Es imprescindible contar con la financiación adecuada para llevar el proyecto a buen término en el plazo deseado. Nuestro equipo puede ayudarte a buscar y planificar la mejor opción. Facilitandonos la siguiente documentación podemos valorar qué opciones de financiación existen:
- D.N.I. ó N.I.E. en vigor del solicitante y cónyuge o de las personas que figurarán como titular de la operación.
- Contrato de trabajo, y tres últimas nóminas.
- En caso de ingresos adicionales describir el origen de los mismos (Rentas inmobiliarias, rentas mobiliarias, etc…).
- Fincabilidad (relación de bienes inmuebles en propiedad)
- Hoja de vida laboral mínimo un año.
- Declaración de la renta del último ejercicio.
- Relación de préstamos e hipotecas. Detallando Capital pendiente, Cuota mensual, vencimiento y justificante del último pago.
- Contrato de arras y nota simple del bien a hipotecar.
- Relación de entidades con las que tiene abiertas cuentas.
- Presupuesto inicial / orientativo del proyecto de promoción.
3. Contratación de arquitecto y elaboración del proyecto de arquitectura.
Una de las grandes ventajas de ser autopromotor es que tienes total libertad a la hora de elegir el arquitecto con quien quieres trabajar. Es un punto clave que la relación con el profesional que hayas seleccionado esté perfectamente ligada en un contrato de prestación de servicios que refleje la remuneración, los tiempos y responsabilidades así como las expectativas de servicios.
La elaboración del proyecto de arquitectura se divide en distintas fases:
- Estudio previo y anteproyecto. Fases en las que se esbozan la idea, características generales y se obtiene un primer presupuesto.
- Proyectos de urbanización, reparcelación, … (cuando proceda).
- Proyecto básico para obtener la licencia de obra del ayuntamiento.
- Proyecto de ejecución que incluye los cálculos inherentes a las instalaciones, estructuras, etc.
- Estudio de seguridad y salud: ya sea básico o completo es un documento imprescindible para cualquier proyecto.
- Proyecto específico de instalaciones: útil cuando la obra cuenta con instalaciones especiales, e inclusive, cuando sobrepasa algunas cifras de potencia. Este proyecto suele ser solicitado por el Servicio Provincial de Industria de la DGA y generalmente lo elabora un ingeniero industrial, en lugar de un arquitecto.
Una vez finalizado el proyecto de obra, es necesario el visado del Colegio de Arquitectos que corresponda y conseguir la licencia de obras.
Existen numerosos trámites como el Proyecto de Ejecución para avalar el inicio de las obras y si se desea emplear financiación bancaria será necesaria la Declaración de Obra Nueva en Construcción.
Te acompañamos e informamos durante el proceso y revisamos los contratos con tu arquitecto y constructora seleccionada.
4. Contratación de la empresa constructora
Como sucede con la contratación de un arquitecto es imprescindible seleccionar una empresa constructora con experiencia y referencias contrastadas y detallar y especificar con todo lujo de detalles el trabajo a realizar, las reuniones de seguimiento y el presupuesto. Este puede ser cerrado o establecer un intervalo de tolerancia.
Es recomendable visitar construcciones que hayan hecho previamente y hablar con otros clientes. No hay que tener reparos en hacer preguntas, se trata de la mayor compra que una familia puede hacer y quizás es la primera y única vez que construirás una casa, poder hablar con personas que llevan varios años viviendo en una construcción hecha por la empresa que quieres contratar te dará tranquilidad y garantías.
Toda obra precisa una dirección facultativa, representada por un arquitecto y un aparejador (o arquitecto técnico) que se encarga de realizar el seguimiento técnico de la obra de forma detallada.
Los honorarios del aparejador se asemejan al 30% de los honorarios del arquitecto y nuestra recomendación es que tengan una buena relación profesional para evitar tensiones durante el proyecto.
5. Inicio y ejecución de la obra
Finalizados los trámites administrativos iniciales y con los profesionales seleccionados puede empezar la obra.
Es imprescindible contratar una póliza que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en el ramo de la construcción y verificar que el contratista principal (empresa constructora)y cualquier empresa que esté vaya a subcontratar estén en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) garantizando que tienen al día áreas clave como la prevención de riesgos laborales.
A medida que avance la obra se deberán hacer los abonos parciales por concepto de certificación de obra. Es importante tener una buena previsión de tesorería y que la financiación esté bien estructurada para evitar tener la obra parada a medias.
Las facturas deben estar:
- Verificadas con el arquitecto y aparejador.
- Detalladas y desglosadas.
Una vez realices el pago de la misma, la dirección facultativa del proyecto te entregará la certificación de obra que te permitirá liberar la parte de crédito que corresponde si hay una hipoteca que financia el proyecto.
6. Finalización
Antes de poder disfrutar de nuestra nueva vivienda es necesario una serie de pasos importantes:
- Emisión del certificado final de obra, visado por el Colegio de Arquitectos y el Colegio de Aparejadores.
- Libro del Edificio que contiene:
- Proyecto inicial.
- Planos del estado final de la obra, si ha habido cambios.
- La relación de las empresas que han intervenido en el proyecto.
- Copia del seguro de garantía en la construcción de obras nuevas.
- Acta de recepción provisional.
Licencia de primera ocupación
Un trámite importante sobre todo para posibles operaciones futuras es obtener la licencia de primera ocupación. Está la emite el ayuntamiento de la localidad donde se encuentra la construcción.
Actas de recepción
La ley contempla cuatro modalidades de recepciones. A saber: Recepción total y parcial, Recepción expresa y tácita, Recepción provisional y Recepción definitiva. Es importante hacer constar los defectos que hayan surgido antes de la emisión del acta definitiva, podemos darte el apoyo legal en caso que haya disputas sobre defectos o fallos en la construcción.
Cómo tener éxito como autopromotor en España
Ser autopromotor puede permitirte acceder a la vivienda que deseas por un importe mucho menor y con el diseño, materiales y estructura que se ajusta a tus necesidades y presupuesto y convertirse en un proyecto de éxito y gran satisfacción personal.
Sin embargo, mal gestionado, sin el apoyo legal, fiscal y de conocimiento de un buen partner puede convertirse en un proyecto interminable, fruto de tensiones financieras y familiares.
No lo dudes, contacta con nosotros, cuéntanos tu sueño y te ayudaremos a que tu proyecto vaya como la seda.
Para información sobre temas relacionados visita nuestra página sobre Autopromotores y cooperativas de vivienda.
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