Con la última reforma de la vivienda aprobada, los arrendadores podrán subir un 2% como máximo el alquiler en 2023. La ley encargada de regula cualquier cuestión relacionada con el alquiler en España es la LAU (ley de arrendamiento urbanos). Eso sí, no concreta qué tipo de índice debe utilizarse para actualizar la renta. Si en el contrato no aparece nada especificado, se tiene que usar el Índice de Garantía de la Competitividad, pero a la hora de la verdad el que se utiliza es el famoso IPC.
Como esto puede generar un poco de confusión, hoy explicaremos en qué consiste exactamente este índice y por qué es el que se aplica en el alquiler. También trataremos el tema de las subidas de precios y qué se consigue con este cambio de ley.
¿Qué es el IPC?
El índice de precios de consumo o al consumidor es un baremo económico cuyo objetivo es generar una medida estadística para observar cómo evolucionan los precios de bienes y servicios consumidos por la población que vive en viviendas familiares en España.
El IPC va indicando la forma en la que se mueven los precios de los productos de forma general durante un periodo de tiempo y en un lugar concreto. Con ello podemos saber si el coste de vida aumente o desciende y tomar las medidas necesarias para solucionar algún problema, si existiese. Sin él, es posible que no supiésemos si, de forma generalizada, nos está ‘costando’ demasiado vivir. Existen 2 tipos de IPC:
- IPC subyacente. No tiene en cuenta los precios de los alimentos y de los productos energéticos que no se elaboran. Este índice se encarga de monitorear la evolución de los precios de componentes más ‘volátiles’, como los alimentos frescos, a corto plazo y en un país concreto.
- IPC armonizado. Este es el índice que la UE utiliza para comparar el IPC de los distintos países miembros. Utilizan una base de cesta de la compra común en los 27 estados.
Para calcular el índice de precios de consumo se necesite una fórmula matemática en la que se multiplican los precios nuevos por las cantidades consumidas y se dividen entre lo mismo, pero con los datos del año anterior:
IPC = (precios nuevos por cantidades nuevas) / (precios anteriores por cantidades anteriores) multiplicado por 100.
En España se calcula en base a unos 210.000 precios y con información de 29.000 establecimientos. Toda esa información se puede obtener enviando a un funcionario a cada establecimiento, realizando llamadas telefónicas y/o enviando mail. Hoy en día, y gracias a la tecnología, se pueden utilizar automatizaciones para extraer la información necesaria a través de webs con programas de softwares adecuados para su función.
Puede que no parezca gran cosa, pero los datos que nos ofrece el IPC son de gran relevancia. Con ellos podemos obtener una estimación del consumo y la calidad de vida de toda la población española y evaluar cómo están variando los precios. También podemos averiguar qué zonas del país son más caras y en cuáles el coste de vida es más caro.
Entre sus funciones también se encuentran la de las cláusulas salariales o la de actualizar la renta y los precios de los alquileres, punto que ampliaremos a continuación.
Que un país tenga un IPC positivo significa, por tanto, que el coste de vida es más elevado, lo que significa que la cesta de la compra y los alimentos más básicos costarán más. Con estos datos el Estado y las empresas deberían, en teoría, ajustar el salario de los trabajadores o las pensiones para que la subida y bajada de los precios se ajuste a las ganancias.
Actualizar la renta del IPC
Como hemos comentado, el IPC en España es el índice que se utiliza para regular la subida de la renta, aunque no es obligatorio utilizarlo. Si un arrendador lo usa para actualizar una renta, este proceso debe realizarse cada vez que el contrato cumpla 1 año. Se deberá aplicar el valor que se publicó 2 meses antes, por lo que si ese valor es positivo, la renta aumentará y si es negativo, bajará.
Si quieres actualizar la renta del IPC será necesario acudir a la página web del INE y consultar el valor de este índice para aplicar la subida o la bajada correspondiente, con los 2 meses de antelación estipulados, al contrato. Cuando tengas la cifra, coméntaselo al inquilino/s con el/los que tengas el contrato con 1 mes de antelación al día en el que toque pagar el mes.
Con la nueva del de la vivienda, cualquier contrato de alquiler que esté vigente y que se actualice entre el 1 de abril de 2022 y el 31 de diciembre de 2023 se deberá realizar con el límite impuesto por el Gobierno del 2% como máximo. El objetivo de esta medida extraordinaria es reducir el efecto de la subida del IPC en los arrendamientos. Pongamos un ejemplo explicativo:
Una familia es propietaria de una casa que alquila por 1.000 euros/mes y su contrato cumple 1 años el 1 de febrero. La subida de la mensualidad habrá que comunicarla a los arrendatarios 1 mes antes (el 1 de enero) y se tendrá que calcular la subida con el IPC del 15 de diciembre.
Como se aplica el último IPC publicad (el de abril), habrá que subir un 3.30% el coste del alquiler. La renta será de 1.033 euros durante 1 año. A partir de ese momento se repetirá el mismo procedimiento hasta que el contrato termine. Será fundamental que en este haya una cláusula en la que se especifique que la renta del piso se incrementa en función del IPC. Si no, no se podrá aplicar la subida.
La reforma de la vivienda y el cambio en el precio de los alquileres recientemente aprobado viene dada por la escalada de la inflación, de ahí que las subidas en las viviendas se hayan limitado al 2% hasta diciembre de este año.
Las conclusiones que se pueden sacar de esta nueva reforma son:
- La actualización de la renta se tendrá que pactar entre inquilino y casero, porque, si no, no se tendrá derecho a actualizar el precio del alquiler hasta que no finalice el contrato.
- Es bidireccional, lo que significa que el límite del alquiler puede favorecer tanto al arrendador como al arrendatario. De todas formas, es nuestro deber comunicar que, en la mayoría de las ocasiones, favorecerá a la propiedad.
- No es automático: deberás pedirla expresamente, según se recoger en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Hay que pactar el mecanismo de actualización porque si no se indexa, se utilizará el índice de garantía de competitividad (IGC) que esté vigente en el mes que el contrato haga 1 año.
¿El IPC tiene carácter retroactivo?
Este tema suele preocupar a muchas personas que viven de alquiler. Según el INE (Instituto Nacional de Estadística) el propietario de u inmueble puede subir el IPC acumulado de los 5 últimos años. Los inquilinos, por lo tanto, estarían obligados a pagar lo que el casero les pidiese.
Sin embargo, y esta es la clave, no podrá reclamar los atrasos que no se hayan cobrado durante los años en los que no se haya aplicado anualmente la subida del IPC, por el motivo que sea. Por eso se dice que es acumulativo, pero no retroactivo.
¿Cómo se puede pedir la actualización del precio del alquiler?
El artículo 18 de la LAU especifica que esta actualización deberá notificarse por escrito, indicando el porcentaje de variación que se va a aplicar. Esta deberá contener:
- El índice aplicado.
- La variación porcentual.
- La renta final.
- La fecha de aplicación.
La notificación podrá añadirse al recibo del último pago de la renta antes de la actualización, pero de momento no se sabe nada sobre el momento de la notificación o la antelación de la misma. Lo habitual es que se pacte un aviso de una parte a la otra el día que se cumpla 1 año del contrato o en el mes anterior.
¿Ocurre si el contrato de alquiler finaliza?
En este caso, el arrendatario podrá negociar con el arrendador el incremento que su renta:
- Si el arrendador tiene más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial (gran tenedor), la subida jamás podrá superar el 2%, pero podrá ser pactada entre ambas partes.
- Si el arrendador no es un gran tenedor, el aumento de la renta podrá superar el 2% si ambas partes así lo deciden. Si no hay acuerdo, la subida jamás podrá ser más alta que el resultado de la aplicación de la variación anual del IGC (con un máximo del 2%).
Es necesario tener en cuenta también que los contratos finalicen entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023 se prorrogarán, si así lo decide el inquilino, durante 6 meses más desde la fecha en la que terminaron, con exactamente las mismas condiciones que había tenido hasta la fecha. Esta prórroga no se aplicará, por supuesto, si el arrendador necesita la casa de forma permanente (y si así se ha estimulado en el contrato):
- Para él/ella mismo/a.
- Para familiares en primer grado de consanguinidad.
- Por adopción.
- Para el/la cónyuge (si hay caso de separación o divorcio).
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