Cuando un banco se queda con un piso (por ejemplo: cuando una entidad financiera ejecuta una hipoteca), una práctica habitual de los bancos es, simplemente, dejar de pagar las cuotas de Comunidad y/o ignorar la deuda previa que haya existido. En este artículo te explicamos qué hacer con la deuda de un banco a la Comunidad de vecinos.
Se produce así una situación de desventaja para el resto de vecinos que deben hacerse cargo del 100% de los gastos, sabiendo que la parte que corresponde “al piso del banco” no se abonará.
Lo que muchos ignoran es que cuando esta situación se prolonga en el tiempo, si no se toman medidas, la deuda con la Comunidad de Propietarios va venciendo y el día que el banco consigue vender esa propiedad a un tercero en lugar de pagar todos los importes pendientes solo abona la deuda del último año.
Pero no debería ser así. La responsabilidad del Banco frente a la Comunidad de propietarios por el impago de gastos comunes debería ser la misma que cualquier otro propietario y no quedar en situación de impago hasta que haya un cambio de titularidad.
¿Qué dice la ley sobre las responsabilidades del banco como propietario frente a la Comunidad de Propietarios?
1. En el momento de la adjudicación
Si una entidad bancaria se ha adjudicado un inmueble perteneciente a una Comunidad de Propietarios que tiene cuotas pendientes con la Comunidad, la responsabilidad del banco como nuevo propietario frente a la Comunidad por el impago de las cantidades adeudadas se extiende al PAGO DE LOS GASTOS DEL AÑO EN EL QUE SE LO ADJUDIQUE MÁS LOS DERIVADOS DE TRES AÑOS ANTERIORES, artículo 9, 1 letra e) Ley de Propiedad Horizontal.
Esta extensión a los tres años anteriores fue introducida por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde el 27 de junio de 2013.
2. A partir de la adjudicación del inmueble
La entidad financiera está obligada al pago de los gastos frente a la Comunidad. Existe la picaresca de algunas entidades bancarias que no inscriben en el Registro de la Propiedad el auto de adjudicación del inmueble, pero es nuestro criterio que eso no exime de la responsabilidad frente a la Comunidad del pago de dichos gastos.
3. Cuando el banco transmite la titularidad a un tercero
Las entidades financieras en muchos casos pretenden que al vender la propiedad sea el nuevo dueño quien se ocupe de las deudas atrasadas a la Comunidad.
El artículo 9, 1 letra i) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que quien incumpliere la obligación de comunicar el cambio de titularidad de la vivienda o local seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular. Es decir, que existe también una responsabilidad del Banco frente a la Comunidad de propietarios, si no comunica el cambio de titularidad del inmueble a un tercero.
Recomendaciones para exigir la responsabilidad del Banco frente a la Comunidad
Cuenta con nuestro equipo de letrados expertos que te acompañan durante todo el proceso para garantizar que la deuda con la Comunidad de Propietarios no caducará y maximizar las posibilidades de su cobro.
- Documentando la aprobación en la junta de propietarios de la deuda de forma detallada y procediendo a la reclamación extrajudicial previa.
- Preparar la autorización expresa que autorice al presidente y letrados a iniciar el proceso de reclamación judicial.
- Establecer los medios de comunicación eficientes más adecuados. Las entidades bancarias a menudo rechazan los burofaxes o se escudan en distintos departamentos para evitar ser notificados.
- Definir la estrategia judicial más idónea (decidiendo, por ejemplo, si es más conveniente un proceso ordinario o monitorio)
- Gestionar la inscripción de la deuda en el registro y el posible embargo y (si forma parte de la estrategia) subasta.
- Establecer y llevar a cabo las medidas necesarias para evitar la prescripción de la deuda.
Si hay la sospecha de la adjudicación a una entidad financiera de un inmueble, pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad, nos puede dar la información necesaria para saber si el inmueble ha cambiado de propietario o está en proceso de subasta y entonces proceder.
Si tu Comunidad se encuentra en una situación parecida, contacta con nosotros para saber cómo desde nuestra área de administración de fincas y bufete legal podemos ayudarte. En situaciones bien gestionadas en la que se haya acumulado una deuda sustancial no prescrita, la misma Comunidad puede optar por iniciar un proceso judicial con el objetivo no solo de cancelar esa deuda, sino también a conseguir ese inmueble mediante subasta pública y puede convertirse en fuente de ingresos para la misma.
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