Con la llegada del verano suelen aparecer algunas dudas legales a la hora de comprar una segunda residencia para pasar las vacaciones. Y es que es necesario indicar esta segunda residencia en la declaración de la renta y saber cómo tributa. Existen muchos aspectos a tener en cuenta a la hora de realizar este proceso.
Desde Blegal queremos guiarte para que conozcas las condiciones y comprendas todos los pasos que se tienen que dar legalmente cuando se adquiere una segunda residencia. Comencemos.
Que nos quede claro: ¿qué se considera segunda residencia?
Denominamos segunda residencia, según la Agencia Tributaria, a aquel inmueble en el que no se reside de forma habitual pero que es de nuestra propiedad. Existen, por lo tanto, 2 tipos: la vivienda vacacional (no se habita en ella de forma permanente) y el producto de inversión (se trata de una vivienda que se alquila o revende).
No hay que confundirse: aunque sean diferentes, ambos tipos se consideras segundas residencias. Por lo tanto, siempre se deberán de tributar. Lo que variará serán las condiciones en la que se tendrá que tributar e incluir en la declaración de la renta.
Entonces… ¿cómo varía la fiscalidad?
Este es el punto que habrá que tener en cuenta a la hora de tributar nuestra segunda residencia en la declaración de la renta: la fiscalidad. Esta varía dependiendo de si se utiliza la residencia de forma personal, si se alquila de forma permanente, si se trata de una vivienda vacacional o si se vende. El IRPF se declarará de una manera específica dependiendo del uso que se haga de ella.
Por lo general, la segunda residencia en la declaración de la renta tributa entre el 1,1% y el 2%, dependiendo del valor catastral del inmueble. También se deberán de tributar otras propiedades que no sean de residencia habitual y hasta dos plazas de garaje. En la declaración de la renta habrá que señalar la casilla ‘imputación de renta inmobiliaria’ e indicar cuántas viviendas se tienen en propiedad y su uso en el apartado ‘bienes inmuebles no afectos a actividades económicas’. Estas condiciones son obligatorias en toda España a excepción del País Vasco y Navarra (allí no existe imputación de rentas inmobiliarias fuera de la región).
Hay que señalar que estos porcentajes no se aplican si la residencia se alquila. En este caso, esta se declara como rendimientos de capital inmobiliario. Tributará en la base imponible general, con las actividades económicas o los rendimientos de trabajo. Es posible deducir gastos de financiación o conservación del inmueble y tributos y recargos no estatales.
Ahora pasaremos a explicar los tipos de tributación que existen dependiendo del uso que se haga de la vivienda.
Tributación de la segunda vivienda en alquiler permanente
En este caso, los propietarios de un inmueble deciden alquilarlo de forma permanente. La renta obtenida del alquiler del mismo es el rendimiento de capital inmobiliario. Tributa en la base imponible general, con los rendimientos del trabajo, de actividades económicas, imputación de rentas. A esas ganancias del alquiler se le restan los gastos que puede generar el tener una vivienda en propiedad. Entre ellos se pueden destacar los intereses, los gastos de conservación y reparación, el IBI, la comunidad de propietarios, los seguros, la amortización, etc.
Si los propietarios alquilan su vivienda a una persona que la utiliza como vivienda permanente y principal, se puede aplicar una reducción del 60% en el rendimiento neto. Si se alquila un trastero o garaje de esa misma segunda vivienda junto a ella, su rendimiento se incluye en el obtenido por esta.
En cambio, si el garaje o trastero se alquila por separado, el rendimiento de capital inmobiliario se determina como si fuese otro inmueble alquilado de forma independiente. No se podrá, por lo tanto, aplicar la reducción del 60%.
Tributación de la segunda vivienda en alquiler temporal o como vivienda turística
Si la vivienda se alquila por temporadas o a turistas, se debe tributar el beneficio obtenido como rendimiento de capital inmobiliario, teniendo en cuenta los ingresos y los gastos necesarios para su obtención.
A diferencia del caso anterior, no se puede aplicar la reducción del 60% a los rendimientos netos positivos obtenidos. El alquiler, cuando es una vivienda turística o temporal, no se destina a cubrir las necesidades de vivienda permanente del inquilino, por lo que no tiene sentido pedir esta reducción.
Si en la vivienda que se está ofreciendo como alquiler turístico o temporal se prestan servicios de actividades económicas, el rendimiento obtenido debe tributar como rendimientos de actividades económicas. Estos deben incluirse en la base imponible general del impuesto.
Tributación de la segunda vivienda para uso personal
Tener una segunda vivienda de uso personal, aunque esté vacía, implica una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF. Se trata de un rendimiento creado por Hacienda para pagar por una vivienda vacía. Hacienda considera que la sola posesión de una segunda residencia, aunque los propietarios no generen ningún beneficio con esta, genera la posibilidad de obtener un beneficio económico por él. Por ello, esta ‘capacidad económica’ se debe tributar. La renta imputada será el 2% del valor catastral del inmueble (si este valor se ha revisado en los últimos 10 años, será del 1,1%).
Tributación de la segunda vivienda en caso de venta
Cuando se vende una vivienda se puede crear una ganancia o una pérdida patrimonial. Esto se debe a la diferencia entre el valor de transmisión del inmueble menos los gastos asociados a esa operación y el valor de adquisición sumados a los gastos originados en la compra. La ganancia patrimonial tributa en la base imponible del ahorro con tipos impositivos de entre el 19% y el 23%.
Es necesario mencionar que las viviendas que se compraron antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar los coeficientes reductores a la parte proporcional de la ganancia obtenida hasta el 20 de enero de 2006. Esta ganancia, por lo tanto, podría quedar libre de tributación.
Tributación de la segunda vivienda de no residentes
Las personas que tienen propiedades en España pero no son residentes del país no tributan a través de IRPF, sino con el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). La fiscalidad variará dependiendo de si el inmueble ha sido alquilado, a disposición del propietario o se ha sido vendido. De todas formas, el propietario (tanto extranjero como español residiendo fuera del país) debe pagar impuestos por los inmuebles adquiridos en España, ya que estas estarán siempre sometidas a tributación en España. No importaría, en este caso, si la vivienda está disponible para uso propio o está alquilada. Los residentes fuera del Espacio Económico Europeo tributan a un tipo superior y sin posibilidad de deducir gastos.
Conclusiones
Como hemos podido observar, existen varios tipos de segunda residencia. Cada una de ellas viene acompañada de unas condiciones legales para poder tributarlas. Desde Blegal queremos ayudarte y darte la información necesaria para que sepas qué está ocurriendo con tu situación legal. Puedes ponerte en contacto con nosotros para pedir cualquier tipo de información o consultar alguna duda. Si quieres saber más, puedes visitar nuestro blog e informarte de todas las noticias legales de actualidad.
Para información sobre temas relacionados visita nuestra página sobre Fiscal y tributario.
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